令和7年1月14日　提出 釧路 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -31 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市入舟６丁目２８番１０ ｢入舟６－２－４｣ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する既成 住宅地域 東14.6m市道 水道、ガス、下水 釧路 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 工業系用途が混在する既成住 宅地域 街 路 基準方位北、１４． ６ｍ市道 交通 施設 釧路駅南西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住工混在地域であり、想定される需要は限定的であり発展的に推移する見込みのない地区である。割高感は残存 しており、今後も下落傾向を踏襲するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市南東部に位置する旧来からの市街地である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。住工混在 地域であり、想定される需要は限定的であり発展的に推移する見込みのない地区である。商業施設への利便性に難があ ることから割高感は残存しており、下落傾向は継続している。近時は取引件数が減少傾向にあり不透明感が増大しつつ あるため今後の情勢を注視する必要がある。土地にあっては総額４００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地でありアパート等も混在するが、収益物件の取引は熟成しておらず、新規投資物件は少ない。自用目的が中心で 土地価格に見合った収益性が見込めないことから、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用するが、 広域的見地からの価格均衡、代表標準地との均衡、昨今の経済情勢、市場性を勘案し、単価と総額との関連の適否を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [111.9] [105.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 強含みの地区、弱含み地区、横這いを維持す る地区等が混在し、地価動向の多極化が継続 している。 特段大きな変動要因はなく微減傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％