別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
釧路 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -29 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.
鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市武佐４丁目４１番４９
｢武佐４－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西12m市道 水道、ガス、下水 武佐

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東部郊外の住宅地域 街

路		 基準方位　北、１２
ｍ市道		 交通

施設		 武佐駅南西方

400m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。第１種低層住居専用地域であることから、利用状況に特段の変動なく一般
住宅地域として今後も同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅など中心市街地からは釧路川を隔てその東方に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者は当市居
住の個人が中心で市外からの転入は少ないと見込まれる。総合スーパーやドラッグストア等が存するなど利便性は低く
はなく堅調な需要がある一方、当圏域に対する選好性には強弱があり低位水準の取引も多く見られる。土地は標準的な
画地規模で４００～５００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅等の収益物件はほとんど無いうえ戸建住宅も自用が支配的である。画地規模や法令規制により収益想定試算は
非合理的であり、収益還元法は適用しない。一方、取引事例比較法の適用にあたり、武佐地区及び緑ヶ岡地区内の事例
を採用し均衡した水準で求められた事例を中心に検討を加えた結果であり、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記
代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.5]		 100
[ 75.3]		 [107.5]
100		 16,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市全体で年間３，０００人程度の人口減少
が続いているほか、世帯数も大きく減少して
いる。今後は更に物価及び金利動向による影
響が懸念される。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
５１２０６
-50010		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２５１４
３１２０６
-50040		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
c １２５１６
７１２０６
-25		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２５１７
５１２０６
-50013		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e １２５１７
５１２０６
-50043		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
19,837 		 100
[  94.1]
21,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
22,700 
b (　           ) 
10,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
10,660 		 100
[  87.5]
12,183 
13,100 
c (　           ) 
7,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  56.0]
13,654 		 100
[  87.4]
15,622 
16,800 
d (　           ) 
13,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.5]
14,302 		 100
[  89.4]
15,998 
17,200 
e (　           ) 
13,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
13,140 		 100
[  84.6]
15,532 
16,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -30.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



釧路 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は第１種低層住居専用地域であり居住性を重視する地域であるうえ、戸建住宅に対し収益性を求めて投
資する環境にはないため非適用地点とするのが妥当と判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市武佐四丁目４１番４９
 4600000329998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
釧路 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -29 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.
鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市武佐４丁目４１番４９
｢武佐４－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西12m市道 水道、ガス、下水 武佐

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利便性・環境の良い郊外住宅
地		 街

路		 基準方位：北、１２
ｍ市道		 交通

施設		 武佐駅

400m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ武佐駅、武佐小学校、ショッピングセンターに近く、街路及び区画の整った環境の良い住宅地域で、一定の
実需があり、地価は安定。が、今後、物価高等の一般的要因の影響に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春採地区北西部の住宅地域一帯と判定する。当地域はＳ６１～Ｈ元年にかけて区画整理が行われた環境の
良い住宅地で、ＪＲ駅、小学校、ＳＣに近接し、郊外に位置するが利便性も良好である。市内居住の個人の持家需要が
中心で、市内では割安水準のため、若い世帯の新築需要も見られる。中心価格帯は更地で４００万円台後半、新築建売
で３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺に存する類似の事例を採用しており、信頼性が高い。収益価格については、戸建住宅の居住
環境を重視する地域であり、行政的条件をも考慮すると賃貸物件の想定は合理的でないため、適用を断念した。よって
、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.5]		 100
[ 74.6]		 [107.5]
100		 16,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に
加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ
り、不動産取引は減少している。


地域要因に大きな変化はない。




特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
３１２０６
-10		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m道道、
北8m、角地
２中専

(70,200)
b １２５１４
３１２０６
-50024		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １２５１７
５１２０６
-50013		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
d １２５１７
５１２０６
-50036		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(50,80)
e １２５１７
５１２０６
-50043		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
18,336 		 100
[ 108.1]
16,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
18,200 
b (　           ) 
18,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
18,366 		 100
[ 118.1]
15,551 
16,700 
c (　           ) 
13,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.5]
14,302 		 100
[  93.1]
15,362 
16,500 
d (　           ) 
13,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.4]
14,234 		 100
[  90.3]
15,763 
16,900 
e (　           ) 
13,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
13,140 		 100
[  83.0]
15,831 
17,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



釧路 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建持家住宅が主の地域でアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、行政的条件をも考慮すると賃貸物件の建
築を想定することは合理的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 釧路 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市武佐四丁目４１番４９
 4600000329998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考