令和7年1月14日　提出 釧路 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -28 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和南６丁目４０番５ ｢昭和南６－４０－５｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新富士 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近傍の商業物件の稼働低下も 見られる一方、釧路西ＩＣへ の近接優位性も意識される。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新富士駅 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新築住宅用地需要が減少傾向にあり、今後は需給動向が不透明である。但し、都市間移動面や商業施設への近接 優位性が大きく揺らぐとは考えにくく、当面横ばいか、安定的な動向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和南地区を中心とした新釧路川以西の住宅地域で、旧画地が多い昭和南地区の一部や昭和北地区との価 格牽連性は若干薄い。需要の中心は市内居住者で、当地区では学区再編成の可能性も低く、利便性が概ね維持されてい るが、新築住宅需要に支えられたため直近水準にはバラツキが生じつつあり、これまで地域熟成が緩やかに進行してき た流れに一服感が感じられる。標準規模の更地で５００万円前後が概ね中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流で、近隣地域、類似地域から多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。居住の快適性に主眼が置 かれた戸建住宅地域で、物価上昇の影響も大きく、さらに行政的条件面や画地規模での共同住宅想定自体が非現実的で あることから、収益還元法は非適用とした。実証性ある事例資料から裏付けられた比準価格を標準とし、市内各住宅地 との相対的競争力の変化も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [107.5] 100 [ 79.4] [107.5] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換、人口減、物価高が進行し、学 区再編成や商業効用変化を睨んだ市内各住宅 地間の競争力分化が継続する。新築需要は低 下している。 利便性は概ね維持されている。新築住宅と中 古住宅需要が半々であり、地域熟成進行した 流れから新築住宅需要低下の影響も感じられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 -22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％