令和7年1月11日　提出 釧路 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -23 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鶴野東３丁目５８番４０１ ｢鶴野東３－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 新富士 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西部郊外の住宅地域 街 路 基準方位　北、１１ ｍ市道 交通 施設 新富士駅北西方 4.5km 法令 規制 ２中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、古い住宅が見られるも漸次建て替えが進んでいくと見込まれるが、利用状 況としては特段の変動なく概ね同様の状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅など中心市街地からは新釧路川を隔てその西方に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心 は当市に居住する個人と見込まれる。町並み形成は古く街路条件が総じて劣るため中心需要層からの人気は高くない。 一方、郊外型店舗等が充実する国道３８号からそれほど離れておらず利便性を享受し得る位置にあり、需要は概ね堅調 で地価は横這い傾向で推移している。土地は標準的な画地規模で２００～２５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部には共同住宅も混在しているが、共同住宅等の収益物件用地の需要は少なく戸建住宅も自己使用が支配的で賃貸市 場は未成熟であることから収益価格は試算できない。取引事例比較法の適用では、取引事情の無い事例を採用し中庸水 準にある事例を中心に比準価格を判定したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間３，０００人程度の人口減少 が続いているほか、世帯数も大きく減少して いる。今後は更に物価及び金利動向による影 響が懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％