令和7年1月14日　提出 釧路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -22 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市愛国東３丁目３９番１０９６ ｢愛国東３－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 釧路 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 本年、近隣商店街で飲食店舗 の営業再開が見られた。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 釧路駅 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境は維持されている反面、旧来の街路・画地条件の土地も多く敬遠する向きも根強い。強弱要因が併存し、 当面横ばいか、若干弱含みに転じる可能性も否定できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛国東地区を中心とした北部住宅地域で、画地条件良好な文苑・芦野地区等との価格牽連性は薄い。需要 の中心は市内居住者で、街路画地条件で難が認められるものの、地域商店街、沿道型商業施設との近接優位性が認めら れるため、相対的競争力は維持される。愛国東地区内でも環境・街路・画地条件や地上建物の優劣により直近成約水準 にバラツキが生じつつあるが、標準規模の更地で４００万円前後が概ね中庸と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主流で、近隣地域、類似地域から多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。居住の快適性に主眼が置 かれた戸建住宅地域で、物価上昇の影響も大きく、さらに行政的条件面や画地規模での共同住宅想定自体が非現実的で あることから、収益還元法は非適用とした。実証性ある事例資料から裏付けられた比準価格を標準とし、代表標準地か らの規準を踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [107.5] 100 [139.7] [102.5] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業転換や人口減が進行し、学区再編成 や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競 争力分化が継続する。 利便性が維持されている反面、旧来型の画地 も多く、潜在的な売り物も目立つ。中古住宅 が需要の主流となりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％