令和7年1月15日　提出 釧路 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -16 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 1,160,000 円  １㎡当たりの価格 4,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市白樺台２丁目１０番４ ｢白樺台２－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 釧路 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 春採地区の南東端に位置する 空地も多い住宅地域 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 釧路駅 8.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から距離があり各種利便性が劣るため、住宅地需要は従来から弱く、物価高と住宅ローン金利上昇の中、 下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春採地区全般だが、市街地東端付近の白樺台、益浦、桜ケ丘東部との価格牽連性が強い。需要者は市内居 住の地縁的選好性のある者で、中高年齢層が多い。中心部への接近、商業等利便性、環境条件の劣る地域のため従来よ り需要は低く、物価高騰、住宅ローン金利上昇の中、地価は長期下落傾向が続いている。相場の中心は、更地で１００ 万円台前半、新築建売は少なく、中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、白樺台及び隣接の益浦地区に存する類似の土地の取引に係るものであり、実証性がある。収益価格につい ては、市街地最郊外部で公営住宅以外の民間アパート等はほとんどないため、適用を断念した。よって、比準価格を標 準に、一般的要因を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に 加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ り、不動産取引は減少している。 従来から需要の低い地域で、物価高騰、金利 上昇から、回復の兆しは見られない。 特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％