鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
釧路 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 -13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

TEL.

鑑定評価額

6,400,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市鶴ケ岱３丁目３７番６５｢鶴ケ岱３－２－２８｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東14.5m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

橋南高台地域の準幹線沿いに
一般住宅が建つ環境の良い既
存住宅地域

街

路

基準方位北１４．５
ｍ市道

交通

施設

釧路駅南東方

2.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

橋南地区高台の準幹線道路沿いの住宅地、橋南地区では価格帯高位の環境良好な地域で、商業系要素が見られな
いため、今後とも同様な利用が継続するものと思料する。地価は多少強含みである。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋南高台地区のうち鶴ケ岱、緑ヶ岡、富士見、浦見等、価格帯が中～上位の住宅地と判断した。需要者は
橋南地区居住者、当該地区に地縁を有する者と考えられる。橋南地区内では選好性の高い住宅地で、商業性は低いが、
併用住宅の利用も考えられる地域性を有している。標準地自体は街路条件は良好であるが、背後地は道路網の雑然とし
た住宅地となっている。土地の中心価格帯は６～７００万円程度の範囲内で、不動産取引等の動きは少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の共同住宅も混在しているが、新規の共同住宅等の収益物件は少ない状況、戸建ないしは自用の併用事務所も見ら
れる等、自己利用目的の取引が大部分を占めるため、収益性を目的とした取引は２次的なものとなっている。よって、
市場実態を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、当該地域の不動産需給動向を踏まえ、規準価
格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 76.0]

[107.5]
100

24,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性
の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良
好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向
である。

地域要因に大きな変化はないが、高台地区に
位置し街路条件も良好なため底堅い需要が認
められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１６７１２０６ -16	釧路市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２５１６７１２０６ -5	釧路市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２５１４３１２０６ -50021	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南18m市道、東4m、角地		１中専 (60,200)
d	１２５１６７１２０６ -10	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２５１４３１２０６ -50019	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、西13m、二方路		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	22,203	100 [ 95.0]	23,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 9,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	18,091	100 [ 81.6]	22,170		23,800
c	(　 ) 19,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	18,233	100 [ 81.6]	22,344		24,000
d	(　 ) 26,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	24,740	100 [ 98.7]	25,066		26,900
e	(　 ) 9,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	14,763	100 [ 67.2]	21,969		23,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

釧路 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,141,779	890,488	3,251,291	2,996,490	254,801	（　0.9711） 247,437	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,049,735 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.80	Ｗ2	291.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	259 ㎡	16.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ４戸、ワンルーム２戸の計６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	145.80	100.0	145.80	1,220	177,876	1.0	177,876
							0.0	0
2～ 2	住宅	145.80	100.0	145.80	1,249	182,104	1.0	182,104
							0.0	0
～

～

～

計		291.60	100.0	291.60		359,980		359,980
								0

⑨年額支払賃料	359,980 円　×　12ヶ月　＝　 4,319,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,319,760 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,138,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	359,980 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,141,779 円　　　　（　 15,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,249 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	39,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	215,988 円	4,319,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,700 円	39,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,488 円　（　　　　　　 3,438 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,996,490 円（　　　　　 11,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,141,779 円
②総費用	890,488 円
③純収益　①－②	3,251,291 円
④建物等に帰属する純収益	2,996,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,049,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市鶴ケ岱三丁目３７番６５	4600000252794-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
釧路 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 -13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　河合　貢

TEL.

鑑定評価額

6,400,000 円

１㎡当たりの価格

24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市鶴ケ岱３丁目３７番６５｢鶴ケ岱３－２－２８｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東14.5m市道	水道、ガス、下水	釧路 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

準幹線道路沿いに位置する住
宅地域

街

路

基準方位　北、１４
．５ｍ市道

交通

施設

釧路駅南東方

2.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

主に一般住宅が建つほか一部にアパートも見られる住宅地域である。幅員が広い準幹線道路沿いではあるが商業
地域への移行可能性は低く、今後も概ね同様の状況で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路駅などの中心市街地からは釧路川を隔て、その東方に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者の中
心は市内の個人であり、市外からの転入による取得者は少ないと見込まれる。圏内において大規模な宅地供給は無く需
給は比較的安定しているが、商業性のある準幹線道路沿いとの比較において割高感が未だ残る。需要の中心となる価格
帯は土地のみでは２６０㎡程度で６００～６５０万円程度が中心と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部には低層の共同住宅も混在しているが共同住宅等の収益物件用地の需要は少ない。試算した収益価格と比準価格に
は相応の開差が生じている。当圏域内の取引において価格の決定にあたり収益価格はほとんど影響を及ぼしていないこ
と及び自用目的での取引が中心であり居住の快適性を重視する地域であることを勘案し、下記代表標準地からの検討を
踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 75.2]

[107.5]
100

24,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市全体で年間３，０００人程度の人口減少
が続いているほか、世帯数も大きく減少して
いる。今後は更に物価及び金利動向による影
響が懸念される。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４３１２０６ -50021	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	南18m市道、東4m、角地		１中専 (60,200)
b	１２５１６７１２０６ -5	釧路市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１２５１６７１２０６ -16	釧路市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２５１７５１２０６ -50507	釧路市		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	18,233	100 [ 79.6]	22,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	24,600
b	(　 ) 9,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	18,091	100 [ 79.6]	22,727		24,400
c	(　 ) 24,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	22,203	100 [ 94.0]	23,620		25,400
d	(　 ) 21,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,148	100 [ 96.8]	21,847		23,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

釧路 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,071,423	822,007	3,249,416	2,997,970	251,446	（　0.9711） 244,179	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,983,245 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	145.00	Ｗ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	259 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向け、１ＬＤＫ（４８㎡／戸、各階３戸、全６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	145.00	100.0	145.00	1,212	175,740	1.0	175,740
							0.0	0
2～ 2	住宅	145.00	100.0	145.00	1,249	181,105	1.0	181,105
							0.0	0
～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		356,845		356,845
								0

⑨年額支払賃料	356,845 円　×　12ヶ月　＝　 4,282,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,282,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,068,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,845 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,071,423 円　　　　（　 15,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,249 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,700 円	40,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	214,107 円	4,282,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,600 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,800 円	40,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 822,007 円　（　　　　　　 3,174 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,997,970 円（　　　　　 11,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,071,423 円
②総費用	822,007 円
③純収益　①－②	3,249,416 円
④建物等に帰属する純収益	2,997,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,983,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

釧路 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	釧路市鶴ケ岱三丁目３７番６５	4600000252794-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考