令和7年1月11日　提出 釧路 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市武佐３丁目３９番２００ ｢武佐３－２５－２｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 北西9m市道 水道、ガス、下水 武佐 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部郊外の住宅地域 街 路 基準方位　北、９ｍ 市道 交通 施設 武佐駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込まれるが、概ね同様の状 況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路駅など中心市街地からは釧路川を隔て、その東側に広がる住宅地域一帯の圏域である。需要者として は市内の個人が中心であり、市外からの転入による取得者は少ないと見込まれる。土地区画整理事業などの大規模な宅 地供給は無く需給は比較的安定しているが、住宅地域として人気を博する地域的特性は特段有しない。土地は２６０㎡ 程度で３５０～４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建住宅も自己使用が支配的であるため収益価格は試算できない。一方、取引事 例比較法の適用にあたっては、豊富な事例を採用し地域格差補正の程度が比較的小さく規範性の高い事例を中心に検討 し他の事例も関連付けたうえで比準価格を判定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの 検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.5] 100 [ 83.6] [102.5] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市全体で年間３，０００人程度の人口減少 が続いているほか、世帯数も大きく減少して いる。今後は更に物価及び金利動向による影 響が懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％