令和7年1月15日　提出 釧路 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -9 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市中島町１３番２４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパートのほ かに畑地も見られる 住宅地域 南11m市道 水道、ガス、下水 釧路 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ北側の「鉄北地区」に位 置する既存住宅地域 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 釧路駅北東方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅街で、位置により、街区形状が劣り規模にバラつきがある箇所もあるが、近隣地域は標準的な条 件であり、地価はほぼ均衡水準。が、政治変動に伴う経済変化や物価高騰等の今後の動向を注視すべき。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鉄北地区の住宅地域全域と判定した。需要者の中心は市内居住で中間以上の所得水準で、比較的年齢層の 高い世帯が多い。古くからの住宅地域で、郊外の区画整理地区に比して、街区や画地規模・形状などが劣る地域もある が、中心部や商業施設への接近性、病院の充実、落ち着いた居住環境等を重視する傾向がある。取引の中心は、土地が ５００万円台、新築建売は少なく、注文住宅建築や中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、鉄北地区の類似地域内に存する比較的新しい事例を採用しており、規範性が高い。収益価格は、中心部に 近いため周辺にはアパート等も見られるが、相応の規模・間口の画地以外では賃貸物件の建築の想定は現実的ではない ため、試算を断念した。よって、比準価格を中心に、鉄北地区の住宅地需要の動向を踏まえ、単価と総額との関連をも 考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ４年から続く諸物価値上、実質賃金減少に 加え、Ｒ６年からの住宅ローン金利上昇によ り、不動産取引は減少している。 鉄北地区は病院・小学校等の公共施設が充実 し、一定の実需がある。Ｈ３１、新橋大通の 大型スーパー閉店も、大きな影響は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％