別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
釧路 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.
鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市中園町１８番３
｢中園町１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 釧路

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 釧路環状通背後、労災病院に
も近い等利便性優位な住宅地
域。		 街

路		 基準方位北１５ｍ市
道		 交通

施設		 釧路駅北方

3.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便施設や道路網の整備されている環境良好な既成住宅地域で、選好性の高い地域でもあり供給自体は少な
いが、実需に応じた堅実な需要が見込める地域となっている。地価は安定ないしは強含み基調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柳町公園北東側の市内でも選好されている住宅地を主に、鉄北地区の住宅地域一帯と判定される。需要者
は市内在住の個人が主、近隣町村からの移転も認められる。環状通沿いの日用品店舗にも近く、管内の基幹病院にも近
接、釧路町商業地区にも地続きであり市内では優良な住宅地となっている。土地の中心価格帯は画地規模にもよるが６
５０～７００万円程度であり、既成市街地であることから時折新築物件が見られる程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等が見られる既成住宅地であるが、既成市街地のため新規に建築される共同住宅は少ない。取引自体は自用目
的が大半を占めるため、収益性による価格形成がなされておらず、収益価格は２次的なものとなっている。本件におい
ては、市場実態を反映している比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、地域の不動産需給動向を考慮し、更に
規準価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.2]		 [107.5]
100		 26,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性
の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良
好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向
である。

地域要因に大きな変化はないが、利便性に着
目した堅実な需要が見られ地価はやや強含み
の傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
５１２０６
-108		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
北東4m、
二方路
近商

(90,200)
b １２５１７
５１２０６
-50018		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南西4m市道、
北西4m、角地
２中専

(60,160)
c １２５１７
５１２０６
-50020		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２５１６
７１２０６
-2		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２５１６
５１２０６
-120		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.9]
28,313 		 100
[ 115.6]
24,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
26,300 
b (　           ) 
24,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
22,514 		 100
[  92.2]
24,419 
26,300 
c (　           ) 
27,542  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.5]
25,620 		 100
[ 105.6]
24,261 
26,100 
d (　           ) 
14,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 107.5]
17,047 		 100
[  69.8]
24,423 
26,300 
e (　           ) 
25,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.5]
26,429 		 100
[ 109.6]
24,114 
25,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



釧路 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,595,528 
710,001 
2,885,527 
2,636,010 
249,517 		 （　0.9711）
242,306 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,945,020 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.72 Ｗ2 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ（約６１㎡）各階２戸、計４戸、屋外駐車場４台想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種の建物としは平均的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
129.00 
95.0 
122.55 
1,260 
154,413 		 1.0  154,413 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
129.00 
95.0 
122.55 
1,290 
158,090 		 1.0  158,090 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
95.0 
245.10 

312,503 		 312,503 
0 
⑨年額支払賃料        312,503 円　×　12ヶ月　＝　       3,750,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     245.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,750,036 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       157,502 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,592,534 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           312,503 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,595,528 円　　　　（　        13,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,261 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,300 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 150,001 円  　　　        3,750,036　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      298,300 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,300 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         710,001 円　（　　　　　　         2,689 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,636,010 円  
（　　　　　         9,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,595,528 円      
②総費用 710,001 円      
③純収益　①－② 2,885,527 円      
④建物等に帰属する純収益 2,636,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 249,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,945,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市中園町１８番３
 4600000272552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
釧路 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.
鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釧路市中園町１８番３
｢中園町１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 釧路

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 直近、近傍で沿道型商業施設
の業態変容が確認される。		 街

路		 基準方位北、１５ｍ
市道		 交通

施設		 釧路駅

3.2km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設、商業施設が充実し、利便性が維持された既成住宅地であるが、鉄北地区においても高齢化が進行して
おり、当面安定した動向を予測するが、割高感が再台頭する可能性も否定できない。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中園町地区を中心とした鉄北地区の住宅地域で、画地条件良好な愛国各地区との価格牽連性は薄い。需要
の中心は市内居住者で、複数の医療機関や学校施設、商業施設への近接性から相応の競争力が維持されている。一方で
鉄北地区における高齢化、人口減少も懸念されており、将来的な需給関係の変化も懸念される。新築用地と中古住宅の
双方の需要が確認されるが、標準規模の更地で７００万円前後が概ね中庸と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が主流で、近隣地域、類似地域から多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。自用目的の取引が主流の
住宅地域で、建築費高騰の影響も大きく、各採用数値の相対的信頼性は低いと把握される。実証性ある事例資料から裏
付けられた比準価格を標準とし、低位に得られた収益価格は参考に留め、代表標準地からの規準も踏まえ、鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釧路 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 89.8]		 [107.5]
100		 26,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 基幹産業転換や人口減が進行し、学区再編成
や商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競
争力分化が継続する。


近傍で店舗等の出退が見られるが、公共施設
への近接優位性に揺らぎはない。新築用地需
要、中古住宅需要双方が確認される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釧路 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１６
７１２０６
-50046		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２５１６
７１２０６
-50047		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東11m、
角地
２中専

(70,200)
c １２５１６
５１２０６
-108		 釧路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
北東4m、
二方路
近商

(90,200)
d １２５１６
７１２０６
-27		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
２中専

(60,160)
e １２５１６
７１２０６
-50049		 釧路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,525  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.1]
25,000 		 100
[  95.0]
26,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.5]
　　　　 100
28,300 
b (　           ) 
29,004  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.9]
25,690 		 100
[ 107.8]
23,831 
25,600 
c (　           ) 
31,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.9]
28,313 		 100
[ 116.1]
24,387 
26,200 
d (　           ) 
7,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[  70.0]
19,644 		 100
[ 105.0]
18,709 
20,100 
e (　           ) 
20,373  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.5]
24,845 		 100
[  98.0]
25,352 
27,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,100 円／㎡]  



釧路 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,648,396 
777,202 
2,871,194 
2,609,580 
261,614 		 （　0.9711）
254,053 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,184,755 円　　　　（　     19,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釧路 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.36 Ｗ2 252.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＩＲ、２ＤＫタイプの混在型の共同住宅。平面式駐車場。容積率充足率は低い。 ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 同種同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
126.36 
96.0 
121.31 
1,345 
163,162 		 1.0  163,162 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
126.36 
96.0 
121.31 
1,319 
160,008 		 1.0  160,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.72 
96.0 
242.62 

323,170 		 323,170 
0 
⑨年額支払賃料        323,170 円　×　12ヶ月　＝　       3,878,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     242.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,878,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,682 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,645,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           323,170 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,648,396 円　　　　（　        13,820 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,319 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
釧路 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,800 円  　　　　     36,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 193,902 円  　　　        3,878,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,000 円  　　　査定による
 建物　　　　　　　　　      311,100 円  　　　　     36,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,800 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         777,202 円　（　　　　　　         2,944 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     252.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,609,580 円  
（　　　　　         9,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,648,396 円      
②総費用 777,202 円      
③純収益　①－② 2,871,194 円      
④建物等に帰属する純収益 2,609,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 261,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 254,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,184,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釧路 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釧路市中園町１８番３
 4600000272552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考