別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月11日 提出
釧路 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 河合 貢   TEL.
鑑定評価額 2,060,000 円  1㎡当たりの価格 13,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路市米町2丁目93番11
「米町2-1-22」
②地積
 (㎡)
156  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ区画整理済の住宅
地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路

2.7km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    50 m、北   240 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
寺院が集中して存する住宅地


基準方位 北、6m
市道
交通

施設
釧路駅南西方

2.7km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、古い住宅も見られ漸次建て替えもあると見込まれるが、概ね同様の状
況で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +7.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            13,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釧路川の南方で米町・南大通・浦見等の通称「元町」地区及びその縁辺を含めた住宅地域一帯の圏域であ
る。特に対象標準地近辺は釧路発祥の地と呼ばれ六寺院が集中する歴史ある圏域である。区画整理によるブロック舗装
街路が特徴的であるが生活利便性はそれほど高くなく、住宅需要の中心層の関心は向きづらい圏域と見込まれ需要は低
調気味である。土地は150㎡程度で200万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一部に低層共同住宅も見られるが、対象標準地の如く標準画地規模は狭いうえ戸建住宅も自己使用が支配的であること
から収益価格は試算できない。一方、取引事例比較法の適用では、均衡水準の事例を中心に規範性のある事例を関連付
け比準価格を判定しており、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準価格
をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 釧路 -15                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[140.4]
[107.5]
100
13,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市全体で年間3,000人程度の人口減少
が続いているほか、世帯数も大きく減少して
いる。今後は更に物価及び金利動向による影
響が懸念される。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 釧路 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
31206
-16
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
北東4m、
南西6m、
三方路


1中専

(60,200)
b 12514
31206
-18
釧路市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東22m市道、
北14.5m、
角地



工業

(70,200)
c 12514
31206
-50002
釧路市

建付


  
(           ) 
不整形 北東14.5m市
道、中間画地




1中専

(60,200)
d 12514
31206
-50005
釧路市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e 12516
71206
-4
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 北東12m市道、
北西6m、角地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,851  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.6]

11,223 
100
[  85.0]

13,204 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.5]
     100

14,200 
b (            
16,088  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 110.3]

16,206 
100
[ 131.4]

12,333 

13,300 
c (            
10,208  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[  89.5]

14,257 
100
[ 119.0]

11,981 

12,900 
d (            
8,714  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

7,922 
100
[ 100.0]

7,922 

8,520 
e (            
18,737  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.2]

18,334 
100
[ 130.2]

14,081 

15,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +5.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +5.0 環境     +17.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +3.0 環境     +10.0
画地     -10.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +5.0 環境     +17.0
画地      +2.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      13,200 円/㎡]  



釧路 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当該地域は居住性を重視する地域であり、戸建住宅に対し収益性を求めて投資する環境にはないため非適用地点
とするのが妥当と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 釧路 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路市米町二丁目93番11
4600000341847-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
釧路 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釧路 -2 北海道 北海道第8 氏名  不動産鑑定士 小原 孝太郎   TEL.
鑑定評価額 2,060,000 円  1㎡当たりの価格 13,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
釧路市米町2丁目93番11
「米町2-1-22」
②地積
 (㎡)
156  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ区画整理済の住宅
地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 釧路

2.7km
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    50 m、北   240 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
近傍で既存建物を改修した宿
泊施設投資が確認される。


基準方位北、6m舗
装市道
交通

施設
釧路駅

2.7km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
高台住宅地に存することへの再評価と利便性低下への懸念が併存する。冷涼な気候に着目した道外居住者の物色
も見られており、当面横ばいの動向を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +7.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            13,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橋南地区の高台住宅地域で、米町地区のほか、弥生・浦見地区等との価格牽連性が高い。需要者の中心は
、同地区の地縁者等であったが、高台に位置し、減災面から地縁的選好性も若干後退基調にある。市内人口の高齢化に
伴い、学区面の劣位も薄れつつあり、見直し基調から高水準の成約も一部確認される。近年は道外居住者の長期滞在向
けの物色も見られる。競争力分化も目立つが、標準的な更地で200万円前後が中庸と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の住宅取引が主流であり、時系列的近似性や地域類似性の比較的高い取引事例を十分確保し得た。採用数値上の不
安定さも不可避であり、そもそも居住の快適性よりも収益性に主眼が置かれる地域とは言い難く、収益還元法は非適用
とした。実証的な事例資料に裏付けられた比準価格を標準とし、代表標準地との規準を踏まえ、近傍における投資の状
況も睨み、本件鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 釧路 -15                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[141.1]
[107.5]
100
13,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
基幹産業転換や人口減を控え、学区再編成や
商業効用変化を睨んだ市内各住宅地間の競争
力分化が進行する。


地縁的選好性が高く需要低迷が続いたが、学
区再編の影響も乏しく、高台に位置する優位
性が見直され、地価割高感は後退基調にある


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.5
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 釧路 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12514
31206
-16
釧路市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
北東4m、
南西6m、
三方路


1中専

(60,200)
b 12514
31206
-50002
釧路市

建付


  
(           ) 
不整形 北東14.5m市
道、中間画地




1中専

(60,200)
c 12514
31206
-50005
釧路市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 12516
71206
-50043
釧路市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西4m未舗装私
道、中間画地




1中専

(60,160)
e 12517
51206
-50511
釧路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東14.5m市
道、中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,851  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.6]

11,223 
100
[  90.0]

12,470 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.5]
     100

13,400 
b (            
10,208  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[  89.5]

14,257 
100
[ 119.4]

11,941 

12,800 
c (            
8,714  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

7,922 
100
[ 100.0]

7,922 

8,520 
d (            
14,049  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

13,380 
100
[ 103.4]

12,940 

13,900 
e (            
15,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 101.1]

19,540 
100
[ 119.4]

16,365 

17,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +5.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.5 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -10.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.5 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      13,200 円/㎡]  



釧路 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
中古の共同住宅も確認されるが、当標準地規模程度の共同住宅投資は非現実的かつ非合理的である上、収益性よ
りも居住の快適性に主眼を置かれて、取引価格が決定する場所柄であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 釧路 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  釧路市米町二丁目93番11
4600000341847-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考