令和7年1月14日　提出 室蘭 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市中島本町１丁目３番１内 ｢中島本町１－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 2,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 中小工場、事務所が 混在する国道背後の 工業地域 南西10m市道、南東側道 水道、下水 東室蘭 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に隣接する利便 性の高い工業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 東室蘭駅西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に商業地域や住宅地域が広がっており、新たな工場の進出がないと共に工業地域としての発展性も不透明で あるが、工場や倉庫以外の土地利用も十分に見込まれるため、当面は強含みな需要が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の工業地域、及び業務系の土地利用が混在する他用途の地域も包括した圏域である。主な需要者は 市内の大工場の関連企業や地元の各種事業者であるが、近隣地域では事務所や共同住宅等の建築を目的とした需要も考 察されるため、工場用地としての高額の取引が未だやや少ないと共に、多岐に渡る画地条件や土地利用方法によって市 場の中心価格帯を特定することが困難であるが、様々な土地需要に下支えされた強含みな市況が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工場等の自用物件を中心とした工業地域であり、一部に共同住宅がみられるものの賃貸用の工場や倉庫等が ないため賃料水準の把握が困難で、収益価格を求めることができなかった。一方で比準価格は、類似地域内で実際に行 われた複数の取引事例を慎重に分析して試算した精度の高い実証的価格であり、周辺地域との価格バランス等からも妥 当な水準と認められるため、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体関連や物流施設等の需要拡大がみられ ない地方都市では、原材料価格高騰の影響も あって、一部地域を除いて工業地需要の低迷 が続いている。 工業地取引は少ないが、集客力の高い商業施 設に隣接する特性から、売り物件が出た場合 には多様な用途を目的とした需要が期待され る状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％