令和7年1月13日　提出 室蘭 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 9-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 8,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市港北町１丁目２５番２２外 ②地積 　(㎡) 3,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 事務所 Ｗ2 工場、事業所等が見 られる国道背後の工 業地域 北東13.5m市道 水道 本輪西 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １３．５ｍ市道 交通 施設 本輪西駅東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に所在する一定の交通利便性を備えた工業地域であるが、中心市街地に近接した工業地域との競争があ り、将来の宅地需要の明確な増加等は期待し難く、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域の工場地と見込まれる。需要者の中心は、主に道内資本の製造業者及び３ＰＬと呼ばれる物 流業者である。室蘭市は人口減少が続いており、製造業及び物流業に対する不動産需要は低迷しており、工業地の地価 は弱含みである。工業地の土地取引は少なく、その利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心とな る価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場、事業所が多い地域であり、工業系の賃貸物件は殆どなく、賃貸市場は成立していないので収益価格は試算 しなかった。市内全域から取引事例を収集して同一需給圏内における市場性を適切に反映した比準価格を採用し、代表 標準地及び前年公示価格との検討や最近の地価動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 8,690  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は改善している。個人消費は、物価 上昇の影響を受けるが堅調である。公共投資 は高水準で、観光も緩やかに増加し、雇用も 改善しつつある。 製造業、流通業が混在するが、関連する企業 の進出は少なく、工業地需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％