別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
室蘭 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.
鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市東町２丁目１９番８
｢東町２－１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 東室蘭

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 東室蘭駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東口駅前通り沿いの店舗等が建ち並ぶ商業地域。地域に特段の変動要因は無いが、今後も暫くは弱含み傾向が続
くことが予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市一円の商業地の圏域で、需要者の中心は事務所、店舗等としての利用を前提とした法人又は個人事
業者になるものと思料される。複合商業施設等へ顧客が流れており、古くからの商業地域の需要は弱く、地価は弱含み
。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや広範囲に事例を採用したものの、正常取引の５事例より求めている。また、補修正により、市場性を
反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。本件にお
いては収益価格についても留意しつつ、資料の量と質に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。な
お、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[ 96.7]		 [100.0]
100		 33,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある
一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向
により、一部を除き地価の下落傾向が続いて
いる。

東口駅前通り沿いの店舗等が建ち並ぶ商業地
域。複合商業施設等の影響から、古くからの
商業地域の需要は弱く、地価は弱含み。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-7		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２５１１
２１２０５
-10		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西22m市道、
南東4m、
二方路
準工

(60,200)
c １２５１１
２１２０５
-50504		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m道道、
北東8m、
南東8m、
三方路
準工

(70,200)
d １２５１１
２１２０５
-50541		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
e １２５１１
２１２０５
-50561		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m道道、
北東11m、
南西6m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
38,819 		 100
[  98.0]
39,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,600 
b (　           ) 
14,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 103.0]
24,138 		 100
[  86.6]
27,873 
27,900 
c (　           ) 
15,861  		 100
[ 100.0]		 [  93.5]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
29,660 		 100
[  91.1]
32,558 
32,600 
d (　           ) 
29,890  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
32,200 		 100
[ 100.0]
32,200 
32,200 
e (　           ) 
30,199  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
30,952 		 100
[  91.1]
33,976 
34,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



室蘭 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,572,061 
1,770,322 
6,801,739 
6,619,780 
181,959 		 （　0.9498）
172,825 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,527,041 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 ＲＣ5 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   160 ㎡     11.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性等より上記の通りと判定。１階～２階店舗、３階以上事務所。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
70.0 
84.00 
1,975 
165,900 		 3.0  497,700 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
1,600 
153,600 		 3.0  460,800 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,495 
143,520 		 3.0  430,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
78.0 
468.00 

750,060 		 2,250,180 
0 
⑨年額支払賃料        750,060 円　×　12ヶ月　＝　       9,000,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,000,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,550,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,250,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,572,061 円　　　　（　        53,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,975 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 287,400 円  　　　　     95,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 270,022 円  　　　        9,000,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,100 円  　　　　     95,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,770,322 円　（　　　　　　        11,065 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,619,780 円  
（　　　　　        41,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,572,061 円      
②総費用 1,770,322 円      
③純収益　①－② 6,801,739 円      
④建物等に帰属する純収益 6,619,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 181,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,527,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市東町二丁目１９番８
 4302000128030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
室蘭 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.
鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市東町２丁目１９番８
｢東町２－１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 店舗、事務所ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 東室蘭

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 東室蘭駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ「鳴り砂通り」の商店街で、店舗、事務所、アパート等が混在する。
なお、地域内に大きな変動要因はない。近年は大型店に顧客が流出、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内に存する繁華性が劣る商業地域である。特に、ＪＲ東室蘭駅東口からバスターミナル間を結ぶ
「鳴り砂通り」沿いの商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半
である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、閉鎖店舗や空洞化により、商業地需要は弱く地価は若干の下落傾向で推
移している。土地は５００万円前後の物件が需要の中心であり、７５０万円を超えると需要はほとんどない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を試算した。商業地の取引は少なく、取引時点がやや古い事例をも採用した。収益価格は
地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は５階建の店舗兼事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態
等を考慮すると新築商業物件に投資採算性は期待出来ず、参考に留めた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、鳴り
砂通り商店街の取引市場を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.8]		 100
[ 96.7]		 [100.0]
100		 33,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足
、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が
継続している。


東駅前通り沿いに店舗等が建ち並ぶ鳴り砂通
り商店街である。複合商業施設との競合もあ
り需要は弱く、地価は若干の下落傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-501		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２５１１
２１２０５
-50561		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m道道、
北東11m、
南西6m、
三方路
準工

(70,200)
c １２５１１
２１２０５
-50541		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
d １２５１１
２１２０５
-50562		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m道道、
南東4m、
二方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,614  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,416 		 100
[ 109.3]
36,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,100 
b (　           ) 
30,199  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
30,952 		 100
[  89.3]
34,661 
34,700 
c (　           ) 
29,890  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
32,200 		 100
[ 100.0]
32,200 
32,200 
d (　           ) 
42,223  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,547 		 100
[ 127.5]
32,586 
32,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,000 円／㎡]  



室蘭 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,810,143 
2,044,772 
6,765,371 
6,584,160 
181,211 		 （　0.9488）
171,933 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,508,837 円　　　　（　     21,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 ＲＣ5 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   160 ㎡     11.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階が店舗、３～５階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
70.0 
84.00 
1,950 
163,800 		 2.0  327,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
1,680 
161,280 		 2.0  322,560 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,580 
151,680 		 1.0  151,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
78.0 
468.00 

780,120 		 1,105,200 
0 
⑨年額支払賃料        780,120 円　×　12ヶ月　＝　       9,361,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,361,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       561,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,799,754 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,105,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,389 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,810,143 円　　　　（　        55,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,953 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 283,800 円  　　　　     94,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 468,072 円  　　　        9,361,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      964,900 円  　　　　     94,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,200 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,600 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,044,772 円　（　　　　　　        12,780 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,584,160 円  
（　　　　　        41,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,810,143 円      
②総費用 2,044,772 円      
③純収益　①－② 6,765,371 円      
④建物等に帰属する純収益 6,584,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 181,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 171,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,508,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市東町二丁目１９番８
 4302000128030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考