別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
室蘭 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市中島町１丁目２３番２４内
｢中島町１－２３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 448  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 各種店舗、金融機関
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東22m道道、三方路 水道、ガス、下水 東室蘭

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 東室蘭駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ東室蘭駅前通沿いに中層店舗・事務所ビル、家電量販店、銀行等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に大きな変
動要因はない。なお、室蘭市内における古くからの商業地は、長期的な地価下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内で繁華性が優る商業地域等である。特に、ＪＲ東室蘭駅前通沿いの商業地との代替競争関係が強
い。需要者の中心は、本州の大企業や地場中小企業等が大半である。近年は複合商業施設等へ顧客が流出、駐車場が確
保できない小規模地は需要が弱い。対象公示地周辺は、現在、衰退傾向にあり、地価は長期的に下落傾向で推移すると
予測される。蘭東地区の商業地は１５００万円前後が多く、２５００万円を超えると需要は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記より比準価格・収益価格を得た。商況が類似する中島町所在の４事例を採用して求めた。収益価格は地場法人によ
る商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は４階建の店舗兼事務所を想定して求めたが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮
すると新築商業ビルに期待は出来ず、収益価格は低く試算された。よって、他の商業系標準地との検討及び、需要が弱
い商店街の動向を踏まえ、比準価格を若干引き締めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足
、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が
継続している。


駅前通沿いに店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ
蘭東地区の商業地域である。商店街は衰退傾
向で需要が弱く、地価は長期の下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-50514		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西22m道道、
南東12m、
北東8m、
三方路
商業

(100,400)
b １２５１１
２１２０５
-50519		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m道道、
北西8m、
二方路
商業

(100,400)
c １２５１１
２１２０５
-50516		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
南東11m、
二方路
商業

(100,400)
d １２５１１
２１２０５
-50528		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m道道、
北西22m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,300  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
60,216 		 100
[  98.9]
60,886 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
63,900 
b (　           ) 
59,287  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
55,028 		 100
[  68.6]
80,216 
84,200 
c (　           ) 
51,980  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
47,970 		 100
[  70.0]
68,529 
72,000 
d (　           ) 
75,822  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
69,019 		 100
[  79.5]
86,816 
91,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



室蘭 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,157,542 
5,774,614 
18,382,928 
17,269,200 
1,113,728 		 （　0.9475）
1,055,257 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,535,857 円　　　　（　     48,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 364.50 ＲＣ4 1,458.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   448 ㎡     15.0 m x   30.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階を店舗として各フロア貸し、３階から４階を各３室の事務所を想定した。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 周辺中層ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.50 
70.0 
255.15 
2,480 
632,772 		 2.0  1,265,544 
1.0  632,772 

 2～ 2		 店舗
364.50 
75.0 
273.38 
2,000 
546,760 		 1.0  546,760 
1.0  546,760 

 3～ 4		 事務所
364.50 
75.0 
273.38 
1,700 
464,746 		 1.0  464,746 
1.0  464,746 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,458.00 
73.8 
1,075.29 

2,109,024 		 2,741,796 
2,109,024 
⑨年額支払賃料      2,109,024 円　×　12ヶ月　＝　      25,308,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,075.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に共益費等込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,308,288 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,518,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,789,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,741,796 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,109,024 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         341,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,157,542 円　　　　（　        53,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 984,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,265,414 円  　　　       25,308,288　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      278,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,509,200 円  　　　　    246,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       492,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,774,614 円　（　　　　　　        12,890 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,458.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,269,200 円  
（　　　　　        38,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,157,542 円      
②総費用 5,774,614 円      
③純収益　①－② 18,382,928 円      
④建物等に帰属する純収益 17,269,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,113,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,055,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,535,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市中島町一丁目２３番２４
 4302000113672-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
室蘭 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 5-5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市中島町１丁目２３番２４内
｢中島町１－２３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 448  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 各種店舗、金融機関
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東22m道道、三方路 水道、ガス、下水 東室蘭

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 東室蘭駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、新たな高度利用の建物の建築等はみられず、今後も郊外型
店舗への顧客の流出と、これに伴う周辺地域との格差の縮小及び地価下落が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の蘭東地区を主とする商業地域に周辺他市の中心的商業地域も含んだ圏域であり、需要者は道内の
主要都市で店舗ビル等を展開する大手法人が中心となる。近隣地域及びその周辺に金融機関やホテル等が建ち並ぶ特性
から需要者の業種は様々であるが、顧客の流出と地域的な衰退の進行を反映して不動産業者等による投資目的の需要は
減退しており、地価も下落傾向にあるが、取引の稀少性等によって市場の中心価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は古くからのテナントビルも存する地域現況にあるが、郊外の大型店舗等との競争の厳しさによって地価水準
に見合った賃料設定が困難なため、収益価格は低位な水準で求められた。但し、需要者の多くが採算性の厳しさを踏ま
えて自用目的で市場参入する傾向が強いため、本件では、市場参加者の視点との整合性が高い実際の取引価格に基づい
た比準価格を標準として検討を行い、収益価格を比較考量して調整のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方都市では郊外型の大型施設との競争の厳
しさ等から、古くからの商業地域における不
動産需要の減退が目立ち、商業地取引も少な
い状況にある。

従前からの市内の一等地であるが、周辺の商
業地域と比べた優位性が薄れていると共に、
高位な地価水準もあって、宅地需要の減退が
顕著である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-50516		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
南東11m、
二方路
商業

(100,400)
b １２５１１
２１２０５
-50533		 室蘭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
南東4m、
二方路
商業

(90,400)
c １２５１１
２１２０５
-50562		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m道道、
南東4m、
二方路
商業

(90,400)
d １２５１１
２１２０５
-501		 室蘭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m道道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,980  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
47,970 		 100
[  71.0]
67,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
70,900 
b (　           ) 
30,916  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.3]
35,555 		 100
[  54.0]
65,843 
69,100 
c (　           ) 
42,223  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,547 		 100
[  63.6]
65,325 
68,600 
d (　           ) 
39,614  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,416 		 100
[  54.0]
72,993 
76,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　 -16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



室蘭 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,947,636 
5,546,580 
18,401,056 
17,260,800 
1,140,256 		 （　0.9488）
1,081,875 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,079,082 円　　　　（　     49,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
室蘭 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 364.50 ＲＣ4 1,458.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   448 ㎡     15.0 m x   30.0 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階はフロア貸しの店舗及びホール、３・４階は事務所の部分貸しの賃貸を想定した。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 ＲＣ造の店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.50 
70.0 
255.15 
2,450 
625,118 		 2.0  1,250,236 
1.0  625,118 

 2～ 2		 店舗
364.50 
75.0 
273.38 
1,940 
530,357 		 1.0  530,357 
1.0  530,357 

 3～ 4		 事務所
364.50 
75.0 
273.38 
1,700 
464,746 		 1.0  464,746 
1.0  464,746 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,458.00 
73.8 
1,075.29 

2,084,967 		 2,710,085 
2,084,967 
⑨年額支払賃料      2,084,967 円　×　12ヶ月　＝　      25,019,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,075.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,019,604 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,501,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,518,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,710,085 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,475 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,084,967 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         403,733 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,947,636 円　　　　（　        53,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,496 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
室蘭 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 992,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,250,980 円  　　　       25,019,604　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      278,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,529,600 円  　　　　    248,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,546,580 円　（　　　　　　        12,381 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9488    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,458.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,260,800 円  
（　　　　　        38,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,947,636 円      
②総費用 5,546,580 円      
③純収益　①－② 18,401,056 円      
④建物等に帰属する純収益 17,260,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,140,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,081,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,079,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 室蘭 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市中島町一丁目２３番２４
 4302000113672-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考