鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
室蘭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

4,010,000 円

１㎡当たりの価格

15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市輪西町２丁目１３８番９｢輪西町２－３－３｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	輪西 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

輪西駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗、ホテル、住宅等が混在する輪西町の古い商店街で、地域内に大きな変動要因はない。近年は、蘭東
地区の大型店に顧客が流出し、輪西町の商業地は衰退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市内の古い商店街や繁華性が劣る商業地域等で、特に、輪西町の商業地との代替競争関係が強い。需
要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の複合商業施設等へ顧客が流出、
輪西町の商業地は需要が弱い。一方、地価は長期間の下落等により底値に近く、近年は若干の下落基調に留まっている
。土地は５００万円前後の物件が需要の中心で、６００万円を超えると需要はほとんどない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記より比準価格・収益価格を試算した。取引事例が乏しく、輪西町以外の事例をも採用して求めた。収益価格は地元
経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は３階建の店舗兼事務所を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を
考慮すると新築商業物件に期待は出来ず、参考に留めた。よって、輪西町における商業地の取引市場を反映した比準価
格を重視して、現下の室蘭市における不動産市況を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足
、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が
継続している。

中低層の店舗等が混在する輪西町の古い商業
地域である。蘭東地区の大型店との競合もあ
り需要は少ないが、底値に近く地価は若干の
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３０１２０５ -50517	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
b	１２５１３０１２０５ -50518	室蘭市		底地	（　）	長方形	南東9m市道、北西5m、二方路		商業 (90,400)
c	１２５１３０１２０５ -50505	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西21m道道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
d	１２５１３０１２０５ -50512	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、北西15.5m、南東8m、三方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,555	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	16,217	100 [ 100.0]	16,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,200
b	(　 15,788) 19,735	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	18,710	100 [ 100.0]	18,710		18,700
c	(　 ) 20,069	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 74.8]	26,347	100 [ 148.5]	17,742		17,700
d	(　 ) 20,157	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	18,846	100 [ 120.7]	15,614		15,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,900 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,259,195	1,336,523	4,922,672	4,802,160	120,512	（　0.9733） 117,294	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,393,755 円　　　　（　 9,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２・３階は事務所の賃貸を想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

軽量鉄骨造の店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.82	1,525	208,651	3.0	625,953
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.82	1,240	169,657	2.0	339,314
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.46		547,965		1,304,581
								0

⑨年額支払賃料	547,965 円　×　12ヶ月　＝　 6,575,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,575,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,246,801 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,304,581 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,259,195 円　　　　（　 24,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	64,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	263,023 円	6,575,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,800 円	64,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,400 円	64,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,336,523 円　（　　　　　　 5,304 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,802,160 円（　　　　　 19,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,259,195 円
②総費用	1,336,523 円
③純収益　①－②	4,922,672 円
④建物等に帰属する純収益	4,802,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,393,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市輪西町二丁目１３８番９	4302000164555-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
室蘭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　村上　功英

TEL.

鑑定評価額

4,010,000 円

１㎡当たりの価格

15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市輪西町２丁目１３８番９｢輪西町２－３－３｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	輪西 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

輪西駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が多くみられる商業地域。地域に特段の変動要因は無いが、大型小売店舗等へ顧客が流出しており、
地域は衰退傾向にあり、地価も弱含み。今後も暫くは弱含み傾向が続く事が予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は室蘭市一円の商業地の圏域で、特に、輪西地区の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、店舗
等としての利用を前提とした法人又は個人事業者になるものと思料される。大型小売店舗等へ顧客が流出しており、古
くからの商業地域の需要は弱く、地価は弱含み。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状
況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引時点のやや古い事例も採用しているものの、正常取引の事例より求めている。また、補修正により、
市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を反映した価格である。
本件においては収益価格についても留意しつつ、資料の量と質に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定
した。なお、規準とすべき公示地が見当たらないことから、公示地からの規準は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある
一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向
により、一部を除き地価の下落傾向が続いて
いる。

小売店舗等が多く見られる商業地域。大型小
売店舗等に顧客が流出しており、衰退傾向に
ある。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３０１２０５ -50071	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２５１３０１２０５ -50074	室蘭市		貸家建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
c	１２５１３０１２０５ -50513	室蘭市		更地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２５１３０１２０５ -50517	室蘭市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、北東7.5m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	14,358	100 [ 96.8]	14,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,800
b	(　 ) 15,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	14,488	100 [ 93.1]	15,562		15,600
c	(　 ) 17,557	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,609	100 [ 97.0]	17,123		17,100
d	(　 ) 17,555	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	16,217	100 [ 100.0]	16,217		16,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,900 円／㎡]

室蘭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,215,484	1,269,389	4,946,095	4,802,160	143,935	（　0.9733） 140,092	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,859,020 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.90	ＬＳ3	461.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	10.7 m x 22.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より上記の通りと判定。１階店舗、２階事務所。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	153.90	88.9	136.89	1,525	208,757	3.0	626,271
							0.0	0
2～ 3	事務所	153.90	88.9	136.89	1,225	167,690	2.0	335,380
							0.0	0
～

～

～

計		461.70	88.9	410.67		544,137		1,297,031
								0

⑨年額支払賃料	544,137 円　×　12ヶ月　＝　 6,529,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 410.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,529,644 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,203,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,297,031 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,215,484 円　　　　（　 24,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,529 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	64,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	195,889 円	6,529,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,800 円	64,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,400 円	64,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,269,389 円　（　　　　　　 5,037 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 461.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,802,160 円（　　　　　 19,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,215,484 円
②総費用	1,269,389 円
③純収益　①－②	4,946,095 円
④建物等に帰属する純収益	4,802,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,092 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,859,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

室蘭 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	室蘭市輪西町二丁目１３８番９	4302000164555-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考