令和7年1月14日　提出 室蘭 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -24 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市八丁平２丁目３９番１５ ｢八丁平２－３９－１６｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南6m市道 水道、下水 東室蘭 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東室蘭駅北西方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 八丁平地区の各所で積極的に宅地分譲が行われてきたが、生活利便性の向上に繋がる特段の施設の整備等はみら れず、地域的な発展や更なる住宅地需要の増加に不透明感が伴うため、今後の動向を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市を中心として隣接他市の一部も含む住宅地域が圏域であり、主たる需要者は室蘭市に勤務先を有し 、割安感を重視する若年層等の一次取得者である。不動産業者による積極的な開発が行われ、売買も活発であった八丁 平地区に位置する近隣地域では、宅地の取引価格帯が総額３５０万円から５５０万円程度まで上昇し、また建築費の高 騰もあって新築戸建で３千万円台中盤の高額物件も増えているため、地価上昇幅の縮小傾向が確認される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に所在する近隣地域では自用物件を目的とした需要が大半であり、賃貸物件の建築が非常に少 ないため賃貸市場が形成されておらず、収益価格を求めることができなかった。比準価格については、八丁平地区の類 似地域から複数の取引を選択のうえ慎重に算出した実証性の高い試算価格であり、採用に至らなかった他の取引事例等 からも妥当な水準と判断されるため、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市の一部で堅調な人気を維持する地域 がみられる一方で、人口減少等による不動産 市況の低迷が続く地域も多く、二極化が鮮明 となっている。 八丁平地区の住宅地の地価上昇に伴って割安 感が薄れつつあり、立地の良い開発も減少し ているため、強含みな地価動向に落ち着きが 現れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％