令和7年1月14日　提出 室蘭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -20 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 897,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町９３番７８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 旧事業法団地 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる閑静な住 宅地域 南西12m市道 水道、下水 本輪西 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１２ｍ 市道 交通 施設 本輪西駅北方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 旧事業法団地 ⑤地域要因の将 　来予測 旧住宅地造成事業で形成された一般的な住宅等が建築可能な地域であるが、地価下落が続く市街化区域の郊外住 宅地との価格差が縮小して競争に厳しさがみられるため、当面は弱含みな地価動向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市の既成住宅地域を広く圏域に含み、需要者も当市の在住者が中心であるが、市街化調整区域内に所 在する近隣地域は将来的な発展性が乏しく、従前から地縁性を有する者以外の他地域からの転入者は非常に少ない状況 にある。近年は不動産取引が減少しており、総額が概ね１００万円前後であった更地の中心価格帯も低下傾向にある。 なお、戸建住宅の新築物件は稀少であると共に、中古物件では建物の築年数等によって取引価格が大きく異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅団地でアパート等の建築がみられないと共に、賃貸需要も期待することができず収益想定が現実 的ではないため、収益価格を試算することができない。比準価格については、地域性の相違がみられる事例も含むが、 代替性を有する複数の取引を検証し、信頼度の高い事例を中心として算出した精度の高い価格であり、低迷する市場動 向からも妥当な水準と判断されることから、本件では当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市の一部で堅調な人気を維持する地域 がみられる一方で、人口減少等による不動産 市況の低迷が続く地域も多く、二極化が鮮明 となっている。 市街化調整区域内の住宅団地で各種の利便施 設から距離があり、近年は地価の割安感も希 薄となっているため、宅地需要が非常に弱い 状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％