別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
室蘭 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 -18 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.
鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市白鳥台２丁目３３番２
｢白鳥台２－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｂ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 崎守

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 崎守駅北東方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 蘭北地区の高台の住宅地域。地域に特段の変動要因は無いが、利便施設等への接近性が劣る。中心市街地への接
近性も劣り、需要は弱く、土地価格も下落傾向にある。今後も暫くは下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市一円の住宅地域。需要者の中心は市内居住者であるものと思料され、特に白鳥台周辺地区に地縁性
を有する需要者が多いものと思料される。土地は規模９０坪程度で２５０万円前後。中古戸建物件は、建物の規模、建
築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや取引時点の古い事例を含むものの、正常取引の５事例より求めている。また、補修正により、市場性
を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は戸建住宅が主の第一種低層住居専用地域で、
賃貸事例が少なく、賃料水準の把握が困難なため適用を断念した。本件では一般的に取引の指標となる取引事例より求
めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 8,730 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 苫小牧市など地価上昇傾向にある地域がある
一方、その他の地域、特に郡部では衰退傾向
により、一部を除き地価の下落傾向が続いて
いる。

蘭北地区の高台の住宅地域。買物施設等への
接近性などの利便性が劣ることもあり、需要
は弱く、土地価格も下落傾向にある。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-2		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
東4m、二方路
１低専

(40,60)
b １２５１１
２１２０５
-3		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m市道、
東9m、準角地
１低専

(50,60)
c １２５１１
２１２０５
-5		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専

(40,60)
d １２５１１
２１２０５
-50056		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
e １２５１１
２１２０５
-50057		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東14m市道、
南東14m、
南西6m、
三方路
１低専

(50,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,458  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
8,910 		 100
[ 107.1]
8,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,320 
b (　           ) 
11,759  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
10,781 		 100
[ 114.4]
9,424 
9,420 
c (　           ) 
9,736  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
8,944 		 100
[ 105.0]
8,518 
8,520 
d (　           ) 
11,776  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
10,983 		 100
[ 100.0]
10,983 
11,000 
e (　           ) 
8,094  		 100
[ 100.0]		 [  95.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
8,485 		 100
[ 119.6]
7,094 
7,090 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,700 円／㎡]  



室蘭 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が主の第一種低層住居専用地域で、賃貸事例が少なく、賃料水準の把握が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 室蘭 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市白鳥台二丁目３３番２
 4302000125997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
室蘭 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
室蘭 -18 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.
鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 室蘭市白鳥台２丁目３３番２
｢白鳥台２－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｂ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 崎守

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 崎守駅北東方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 白鳥台は高台の住宅地域であり、生活利便性が劣ることから当該地域に対する住宅地需要は減退しており、地価
も当面は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の高台に位置する住宅地域一円で、特に白鳥台地区の住宅地と代替競争関係が強い。需要者の中
心は市内居住者で地縁的選好性を有する個人と思料される。人口減少及び少子高齢化傾向にある中、圏内は生活利便施
設が劣る住宅地域で、未利用地や空家が増加傾向にあり、不動産需要は低迷している。取引の中心価格帯は、土地は規
模３００㎡程度で２５０万円前後、中古物件は規模・築年数等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格で採用した取引事例は、個人が自己使用目的で購入したものが中心であることから、試算された価格は十分な
説得力を有する。一方、収益価格は公法上１低専に属し賃貸市場が十分に形成されておらず、収益価格は試算しなかっ
た。このため、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　室蘭 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 97.6]
100		 100
[101.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 8,730 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足
、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が
継続している。


地域要因に格別な変動要因はないが、一般的
要因の影響及び生活利便性が劣ることから土
地需要が低迷しており、地価は下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 室蘭 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
２１２０５
-5		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専

(40,60)
b １２５１１
２１２０５
-2		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
東4m、二方路
１低専

(40,60)
c １２５１１
２１２０５
-1		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東6m、
準角地
１低専

(40,60)
d １２５１１
２１２０５
-50053		 室蘭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専

(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,736  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
8,944 		 100
[ 100.0]
8,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,940 
b (　           ) 
7,458  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
8,910 		 100
[ 102.0]
8,735 
8,740 
c (　           ) 
10,989  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
10,492 		 100
[ 102.0]
10,286 
10,300 
d (　           ) 
6,077  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
8,449 		 100
[ 100.0]
8,449 
8,450 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,700 円／㎡]  



室蘭 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有の戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 室蘭 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　室蘭市白鳥台二丁目３３番２
 4302000125997-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考