令和7年1月10日　提出 室蘭 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 866,000 円  １㎡当たりの価格 3,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町３１番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い高 台の既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 本輪西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 本輪西駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭北地区の高台傾斜地の既成住宅地域であり、生活利便性が劣ることから当該地域に対する住宅地需要は減退し ており、地価も当面は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の傾斜地に位置する住宅地域一円で、特に幌萌町の住宅地と代替競争関係が強い。需要者の中心 は市内居住者で地縁的選好性を有する個人と思料される。人口減少及び少子高齢化傾向にある中、圏内は利便施設から 離れた傾斜地に形成された住宅地域で、未利用地や空家が増加傾向にあり、不動産需要は低迷している。取引の中心価 格帯は、土地は規模２３０㎡程度で９０万円前後、中古物件は規模・築年数等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格で採用した取引事例は、個人が自己使用目的で購入したものが中心であることから、試算された価格は十分な 説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場が十分に形成されていない地域的な実情を考慮した結果、収益価格は試算 しなかった。このため、市場性を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視して、現下の室蘭市における 不動産市況を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足 、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が 継続している。 地域要因に格別な変動要因はないが、一般的 要因の影響及び傾斜地が多く生活利便性が劣 ることから土地需要が低迷しており、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％