令和7年1月10日　提出 室蘭 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市輪西町１丁目１９６番３７ ｢輪西町１－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 輪西 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 輪西駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 輪西町は蘭西地区のうちでも比較的平坦地が多い既成住宅地域であり、生活利便性も良好であるため住宅地需要 は堅調であり、地価も横這い基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の住宅地域一円で、特に輪西町の住宅地と代替競争関係が強い。需要者の中心は鉄鋼関連企業に 勤務する従業者及び市内居住者で地縁的選好性を有する個人等と思料される。人口減少及び少子高齢化傾向にある中、 圏内は利便施設から近く人気がある住宅地域であり、不動産需要も堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地は 規模２２０㎡程度で３１０万円前後、中古物件は規模・築年数等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、輪西町及び周辺類似地域から採用したものが中心であることから、試算した比準価格は十分な説 得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場が十分に形成されておらず、収益価格は試算しなかった。このため、市場性 を反映した実証的価格である説得力の高い比準価格を重視して、代表標準地からの検討を踏まえ、現下の室蘭市におけ る不動産市況を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [ 82.1] [101.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足 、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が 継続している。 地域要因に格別な変動要因はないが、地勢が 平坦で生活利便性も良好なことから一定の需 要が見込まれ、地価も安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％