令和7年1月10日　提出 室蘭 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 1,270,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市新富町１丁目２番５４ ｢新富町１－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 母恋 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.9 ｍ、奥行　約　　  17.4 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６．８ ｍ市道 交通 施設 母恋駅南西方 530m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 母恋地区に隣接する傾斜地の既成住宅地域であり、生活利便性が劣ることから当該地域に対する住宅地需要は減 退しており、地価も当面は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は室蘭市内の傾斜地に位置する住宅地域一円で、特に新富町の住宅地と代替競争関係が強い。需要者の中心 は市内居住者で地縁的選好性を有する個人と思料される。人口減少及び少子高齢化傾向にある中、圏内は利便施設から 離れた傾斜地に形成された住宅地域で、未利用地や空家が増加傾向にあり、不動産需要は低迷している。取引の中心価 格帯は、土地は規模１３４㎡程度で１３０万円前後、中古物件は規模・築年数等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格で採用した取引事例は、個人が自己使用目的で購入したものが中心であることから、試算された価格は十分な 説得力を有する。一方、収益価格は地域的な実情及び当該標準地は画地規模が小さく、賃貸用にアパートの建築を想定 することは現実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。このため、市場性を反映した実証的価格である 比準価格を重視して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [127.1] [101.0] 100 9,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は諸物価の上昇、原材料高騰、人手不足 、売上低迷等により地域経済は厳しい状況が 継続している。 地域要因に格別な変動要因はないが、一般的 要因の影響及び傾斜地が多く生活利便性が劣 ることから土地需要が低迷しており、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％