鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
旭川 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-15

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市神楽５条８丁目４００番１外｢神楽５条８－１－１｣				②地積　(㎡)	397 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｗ2	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北東32m国道、北西側道	水道、ガス、下水	旭川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

旭川駅南西方

1.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旭川市中心部に近い商業地域で、地域内において特段の変動要因はなく、当分の間、現状維持が続くものと予測
される。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市内の幹線及びその背後の商業地域である。需要者は店舗、事務所、共同住宅としての利用を目的と
する地元個人及び法人事業者である。周辺には路線型の商業施設が多くみられ、一定の需要がみられることから、地価
は安定傾向。使用用途・画地規模・取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。物価高が進む社会情勢下
においても、需要は安定的に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られ
るが、市内において賃貸需要は弱く自用の建物もみられることから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低
廉となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒア
リング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 76.0]

[103.0]
100

45,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの収束や円安により、観
光客も回復傾向で、商業地には一定の需要が
みられる。

旭川中心部に近い商業地域で、様々な用途で
の使用が見込まれ、需要は安定傾向。

個別的要因に目立った変動はみられない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１５９１２０４ -115010	旭川市		更地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
b	１２５１４６１２０４ -595001	旭川市		更地	（　）	長方形	北西32m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２５１４６１２０４ -115001	旭川市		更地	（　）	不整形	北西27.3m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２５１５９１２０４ -595001	旭川市		貸家建付地	（　）	台形	北東27.2m道道、南西10.9m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２５１５９１２０４ -515038	旭川市		更地	（　）	長方形	北東27.3m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,963	100 [ 136.1]	44,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 45,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,378	100 [ 100.0]	45,378		46,700
c	(　 ) 33,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,958	100 [ 84.0]	43,998		45,300
d	(　 ) 20,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	31,784	100 [ 75.0]	42,379		43,700
e	(　 ) 32,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,500	100 [ 73.5]	44,218		45,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

旭川 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,033,293	1,424,363	5,608,930	4,938,850	670,080	（　0.9711） 650,715	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,279,898 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	221.76	Ｓ2	443.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	397 ㎡	14.6 m x 27.3 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２階居宅は２ＤＫ（５０㎡程度）を計４戸を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	221.76	83.6	185.31	1,950	361,355	3.0	1,084,065
							0.0	0
2～ 2	居宅	221.76	92.0	203.94	1,280	261,043	1.0	261,043
							0.0	0
～

～

～

計		443.52	87.8	389.25		622,398		1,345,108
								0

⑨年額支払賃料	622,398 円　×　12ヶ月　＝　 7,468,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,468,776 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 448,127 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,020,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,345,108 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,033,293 円　　　　（　 17,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,281 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	68,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	224,063 円	7,468,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 815,100 円	68,500,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,500 円	68,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,500 円	68,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,424,363 円　（　　　　　　 3,588 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 443.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,938,850 円（　　　　　 12,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,033,293 円
②総費用	1,424,363 円
③純収益　①－②	5,608,930 円
④建物等に帰属する純収益	4,938,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,279,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市神楽五条八丁目４００番１	4523000165815-0000
2	旭川市神楽五条八丁目４３２番	4523000165932-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
旭川 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-15

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　原口　康洋

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月1日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市神楽５条８丁目４００番１外｢神楽５条８－１－１｣				②地積　(㎡)	397 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｗ2	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	北東32m国道、北西側道	水道、ガス、下水	旭川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

旭川駅南西方

1.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

神楽地区の国道２３７号線沿いの商業地域である。沿線には店舗のほか公共施設も立地し、需給関係は比較的安
定している。沿線の不動産取引自体は相対的に少ないが、格別の変動要因はなく地価は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市内の路線商業地域一円であるが、特に神楽・神楽岡地区の幹線道路沿いとの代替性が高い。需要者
は事務所・店舗等を経営する法人が主である。また２次的にはアパート等として利用する不動産業者も想定される。市
内の路線商業地は大規模地の需要は高まっているが、一方で小規模な物件は売却に長期間を要する傾向にある。商業地
域の取引価格は規模等により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地周辺の規範性の高い取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映し説得力が高い。
一方、収益価格は事務所・共同住宅の建築を前提として求めたが想定要素も多く、また一般的な需要者は自己居住目的
で取得すると考えられることから比準価格よりも低位に求められており、参考程度にとどめるべきと判断する。本件に
おいては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 74.7]

[103.0]
100

45,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化により景気は緩やかな回復
基調にあるが、一方で物価上昇による影響も
懸念される。

国道２３７号沿線の路線商業地域で周辺には
大型店舗等もみられ、需給関係は概ね安定し
ている。今後も当面地価は現状維持で推移す
ると予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４６１２０４ -115003	旭川市		更地	（　）	長方形	南東7.3m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２５１４６１２０４ -595001	旭川市		更地	（　）	長方形	北西32m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２５１４６１２０４ -115001	旭川市		更地	（　）	不整形	北西27.3m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２５１４６１２０４ -115004	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m国道、南東14.5m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	42,864	100 [ 93.0]	46,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 45,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,378	100 [ 100.0]	45,378		46,700
c	(　 ) 33,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,958	100 [ 85.0]	43,480		44,800
d	(　 ) 30,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	28,422	100 [ 65.0]	43,726		45,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

旭川 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,832,289	1,618,778	5,213,511	4,656,120	557,391	（　0.9711） 541,282	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,046,571 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	221.76	Ｓ2	443.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	397 ㎡	14.6 m x 27.3 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（事務所）は部分貸し、２階（住宅２ＤＫ　平均専有面積約５０㎡）計４戸を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	221.76	83.6	185.31	1,750	324,293	3.0	972,879
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	221.76	92.0	203.94	1,270	259,004	1.0	259,004
							0.0	0
～

～

～

計		443.52	87.8	389.25		583,297		1,231,883
								0

⑨年額支払賃料	583,297 円　×　12ヶ月　＝　 6,999,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,999,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 358,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,820,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,231,883 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,832,289 円　　　　（　 17,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,600 円	64,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	358,978 円	7,179,564　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,300 円	64,400,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,800 円	64,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,400 円	64,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,618,778 円　（　　　　　　 4,078 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,400,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 443.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,656,120 円（　　　　　 11,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,832,289 円
②総費用	1,618,778 円
③純収益　①－②	5,213,511 円
④建物等に帰属する純収益	4,656,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	557,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	541,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,046,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市神楽五条八丁目４００番１	4523000165815-0000
2	旭川市神楽五条八丁目４３２番	4523000165932-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考