鑑定評価書

令和7年1月9日　提出
旭川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-6

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　原口　康洋

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月1日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市３条通６丁目５１９番３				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東27m市道、北東側道	水道、ガス、下水	旭川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

旭川駅北方

700m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店ビルが集積する通称「３・６街」に位置する商業地域である。経済活動が正常化し、繁華街への客足も戻
りつつある。一方不動産取引においては依然として様子見の状況もあり、地価は当面横這いで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市内中心部の商業地域である。主たる需要者は店舗・事務所ビルの取得を目的とした法人、個人事業
者である。飲食店が多い３・６街は景気動向の影響を受けやすいが、コロナ禍で落ち込んだ客足は完全に戻っていない
状況である。経済活動は正常化を取り戻しつつあるが、不動産市場が上向くまでには時間を要する可能性がある。また
中心価格帯は概ね１坪あたり３５万円～４０万円と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地周辺の規範性の高い取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映し説得力が高い。
一方収益価格は店舗ビルの建築を前提として求めたものであるが、想定される賃料水準が低いため比準価格よりも低く
求められた。本件においては代表標準地との検討を踏まえつつ比準価格を重視し、収益価格を比較考量し鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 66.5]

[110.0]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化により景気は緩やかな回復
基調にあるが、一方で物価上昇による影響も
懸念される。

飲食店、雑居ビルが建ち並ぶ商業地域である
。繁華街への人流は回復途上であり、市況が
上向くまでには相応の期間を要する見込であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１５９１２０４ -515006	旭川市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	１２５１５９１２０４ -515011	旭川市		建付地	（　）	正方形	北東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２５１５９１２０４ -515023	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,700)
d	１２５１５９１２０４ -515012	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１２５１５９１２０４ -515013	旭川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、南東20m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,927	100 [ 95.0]	109,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 78,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,655	100 [ 80.0]	98,319		108,000
c	(　 ) 134,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,109	100 [ 120.0]	111,758		123,000
d	(　 ) 62,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	65,399	100 [ 65.0]	100,614		111,000
e	(　 ) 60,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	57,166	100 [ 65.0]	87,948		96,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

旭川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,816,528	2,713,881	8,102,647	7,430,600	672,047	（　0.9389） 630,985	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,877,245 円　　　　（　 85,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	123.00	ＲＣ5	592.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	151 ㎡	13.9 m x 10.9 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸しの店舗（５階建）を想定した。

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	53.0	53.00	3,000	159,000	4.0	636,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	123.00	81.0	99.63	2,100	209,223	4.0	836,892
							0.0	0
3～ 5	店舗	123.00	81.0	99.63	2,000	199,260	4.0	797,040
							0.0	0
～

～

計		592.00	76.3	451.52		966,003		3,864,012
								0

⑨年額支払賃料	966,003 円　×　12ヶ月　＝　 11,592,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,592,036 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 811,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,780,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,864,012 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,816,528 円　　　　（　 71,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	463,681 円	11,592,036　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,800 円
	建物　　　　　　　　　 1,261,400 円	106,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	106,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,713,881 円　（　　　　　　 17,973 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 592.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,430,600 円（　　　　　 49,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,816,528 円
②総費用	2,713,881 円
③純収益　①－②	8,102,647 円
④建物等に帰属する純収益	7,430,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	630,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,877,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市三条通六丁目５１９番３	4523000203462-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
旭川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-6

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市３条通６丁目５１９番３				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東27m市道、北東側道	水道、ガス、下水	旭川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

旭川駅北方

700m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店ビル等が建ち並ぶ中心歓楽街で、地域内に特段の変動は認められない。新型コロナの５類感染症移行やイ
ンバウンドの回復等により客足は戻りつつあるがテナント需要は回復途上で、地価は横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域一円の圏域で、特に３・６街と呼ばれる歓楽街と代替関係が強い。主な需要者はテナ
ントビル経営者や不動産業者等と見込まれる。飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ歓楽街で、新型コロナの５類感染症移行
やインバウンドの回復等により客足は戻りつつあるが感染症拡大前の水準までは至らず、テナント需要は飲食店舗を中
心に回復途上にある。取引価格は画地条件や規模等により幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を得た。地域は飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ中心部の歓楽街で、需要の観点から土地の高度利用
は限界があり、収益面からの価格検討は参考的な意味合いが強い。よって試算価格の調整にあたっては、市場の実態を
より反映した比準価格を標準として収益価格は参考に止め、さらに前年価格からの推移、単価と総額との関連、代表標
準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 65.1]

[110.0]
100

113,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道北管内の景気は緩やかに持ち直しているが
、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響を
注視していく必要がある。

飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ中心部の歓楽
街で、インバウンドの回復等により客足は戻
りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１５９１２０４ -515049	旭川市		更地	（　）	不整形	北東27m国道、南西10.9m、二方路		商業駐車付置義務 (100,400)
b	１２５１５９１２０４ -515023	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,700)
c	１２５１５９１２０４ -515012	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２５１５９１２０４ -515035	旭川市		更地	（　）	不整形	北東20m市道、南西10.9m、二方路		商業駐車付置義務 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	56,766	100 [ 60.0]	94,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 134,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,109	100 [ 109.8]	122,139		134,000
c	(　 ) 62,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	65,399	100 [ 60.8]	107,564		118,000
d	(　 ) 47,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	57,272	100 [ 68.6]	83,487		91,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

旭川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,816,528	2,591,681	8,224,847	7,570,800	654,047	（　0.9389） 614,085	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,532,347 円　　　　（　 83,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	123.00	ＲＣ5	592.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	151 ㎡	13.9 m x 10.9 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階飲食系店舗を想定。

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	53.0	53.00	3,000	159,000	4.0	636,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	123.00	81.0	99.63	2,100	209,223	4.0	836,892
							0.0	0
3～ 5	店舗	123.00	81.0	99.63	2,000	199,260	4.0	797,040
							0.0	0
～

～

計		592.00	76.3	451.52		966,003		3,864,012
								0

⑨年額支払賃料	966,003 円　×　12ヶ月　＝　 11,592,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,592,036 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 811,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,780,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,864,012 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,816,528 円　　　　（　 71,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	108,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	463,681 円	11,592,036　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,285,200 円	108,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	108,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,591,681 円　（　　　　　　 17,163 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 592.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,570,800 円（　　　　　 50,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,816,528 円
②総費用	2,591,681 円
③純収益　①－②	8,224,847 円
④建物等に帰属する純収益	7,570,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,532,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市三条通六丁目５１９番３	4523000203462-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考