別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
旭川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 3-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL. 
鑑定評価額 48,800,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 旭川市永山７条１５丁目１０３番１内
 ②地積(㎡) 9,569  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 田 周辺が宅地化した熟成度の高い地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 旭川

9.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西  150 ｍ、南   60 ｍ、北  120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地向けの宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   87.0 ｍ、奥行　約　　  110.0 ｍ、規模　　      9,570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層住宅地に隣接する熟成度
の高い宅地見込地地域である
。		 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北東方

9.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 永山地区は住宅地として人気が高く地価は上昇傾向にある。市内各地の新規分譲は概ね堅調で、開発素地の需要
も追従しており、素地価格も上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地造成後の低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      5,030 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内一円の圏域である。需要者は戸建分譲販売を手掛ける地元ハウスメーカーやデベロッパーが中心
と見込まれる。近年における住宅地需要の増加から市内各地でミニ宅地開発等が行われており、販売状況は概ね好調の
模様。永山地区は住宅地の人気が高く地価も上昇傾向で推移しており、素地価額も追従して上昇していくものと予測す
る。なお宅地化条件等に大きく影響を受けることから、市場での需要の中心となる価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 開発素地の事例が少なく取引時点が相当古い事例も採用したが、比準価格は市場性を反映して実証的な価格である。一
方、住宅地への転換を想定した控除後価格は、想定要素を含む理論的な価格であるが、主な市場参加者であるデベロッ
パーの投資採算性を考慮している。よって価格の調整にあたっては、比準価格を中心に控除後価格を比較考量して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在せず規準価格との検討は行わなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 道北管内の景気は緩やかに持ち直している。また物
価高等の影響で新設住宅着工戸数は全般的に減少し
ている。

周辺の永山地区住宅地は人気が高く、堅調な需要に
支えられ地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 旭川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
６１２０４
-591111		 旭川市 畑   不整形 北西18m道道、
中間画地

工業

(60,200)
b １２５１４
６１２０４
-591112		 旭川市 雑種地   長方形 北東14.5m市
道、中間画地

２住居

(60,200)
c １２５１４
６１２０４
-591113		 旭川市 雑種地   長方形 南西11m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
d １２５１４
６１２０４
-591117		 旭川市 その他   ほぼ整形 南西12m市道、
北西8m、
南東8m、
三方路

１低専

(40,60)
e １２５１４
６１２０４
-591115		 旭川市 雑種地   ほぼ整形 南東16m市道、
北東14m、
北西11m、
三方路

１低専

(50,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
3,235 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
3,405 		 100
[  63.0]
5,405 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
5,410 
b (　　            )
3,875 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
4,079 		 100
[  73.5]
5,550 
5,550 
c (　　            )
2,495 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,495 		 100
[  73.5]
3,395 
3,400 
d (　　            )
2,420 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]
2,847 		 100
[  60.0]
4,745 
4,750 
e (　　            )
3,828 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
4,029 		 100
[  60.0]
6,715 
6,720 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,200 円／㎡]
旭川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 15.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
21,300  （　   75.5 ％）
16,082 		 7,300    1,095  1,447  6,240 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　      5,033		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      5,033		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 5,030 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２５１６
４１２０４
-591046

     21,706 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.5]		 100
[100.0]

     21,385 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     21,400 
b １２５１６
４１２０４
-591047

     21,498 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]

     21,180 

     21,200 
c １２５１６
４１２０４
-591042

     21,959 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]

     21,013 

     21,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +4.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 21,300 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
旭川

-19
21,800 		 [104.1]
100		 100
[101.5]		 100
[105.0]
21,294 		 [100.0]
100
21,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 21,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   9,569 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南     70 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     30　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  24.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　擁壁工事無し。
　
　
　
＊道路工事の概要
　総延長約２５６ｍの幅員８ｍの区
　画街路を整備。
　
　
＊排水工事の概要
　総延長約２２４ｍの分流式の汚水
　本管を整備し、前面道路の既設本
　管に接続。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　プレイロット程度の公園を整備。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 224.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　総延長約２２４ｍの都市ガス配管
　を整備し、前面道路の既設本管に
　接続。
　
　
４　不動産ＩＤ 旭川 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市永山七条十五丁目１０３番１
 4500000224654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
旭川 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 3-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL. 
鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 旭川市永山７条１５丁目１０３番１内
 ②地積(㎡) 9,569  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 田 周辺が宅地化した熟成度の高い地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 旭川

9.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西  150 ｍ、南   60 ｍ、北  120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地用の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   87.0 ｍ、奥行　約　　  110.0 ｍ、規模　　      9,570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 熟成度の高い宅地見込地域 道

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 旭川駅北東方

9.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 永山地区は市内でも需要の高い住宅地域で、住宅需要の増加も見込まれ、宅地見込地としての熟成度は高まって
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地用の宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      5,170 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の住宅地域及び将来住宅地化が見込まれる地域である。需要者は、比較的規模の大きい宅地開
発を目的とする全国規模の法人や地元法人である。宅地見込地の特性上、需要者の絶対数は少なく、旭川市内において
は、開発可能な土地が限られるため、広域な範囲の分析が必要である。宅地見込地は、周辺地域の地価や造成の難易が
異なるため、取引価格は多岐にわたり、中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 宅地見込地の取引事例が少ないことから、周辺土地価格が異なる事例や、時点の古い事例もみられるが、各種補修性は
適切に行われており、比準価格には一定の規範性が認められる。一方、控除法による価格は、開発事業者の事業採算性
の観点に着目したものであるが、各種想定要素が多く不確実性が認められるため、やや規範性に劣るものと判断した。
以上より、比準価格を標準とし、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 物価高騰が続いており、資材価格も上昇している。
住宅価格も上がっており、地価もその影響を受けて
いる。

中心部からやや距離があるものの、商業施設へのア
クセスもよく、割安感から、周辺住宅地の地価は上
昇傾向。

個別的要因に目立った変動はみられない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 旭川 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１４
６１２０４
-591113		 旭川市 雑種地   長方形 南西11m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
b １２５１４
６１２０４
-591111		 旭川市 畑   不整形 北西18m道道、
中間画地

工業

(60,200)
c １２５１４
６１２０４
-591115		 旭川市 雑種地   ほぼ整形 南東16m市道、
北東14m、
北西11m、
三方路

１低専

(50,60)
d １２５１４
６１２０４
-591117		 旭川市 その他   ほぼ整形 南西12m市道、
北西8m、
南東8m、
三方路

１低専

(40,60)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
2,495 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,495 		 100
[  68.3]
3,653 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
3,650 
b (　　            )
3,235 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
3,405 		 100
[  63.0]
5,405 
5,410 
c (　　            )
3,828 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
4,029 		 100
[  57.0]
7,068 
7,070 
d (　　            )
2,420 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]
2,847 		 100
[  57.0]
4,995 
5,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       5,000 円／㎡]
旭川 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 15.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
21,000  （　   75.5 ％）
15,855 		 7,000    1,050  1,400  6,405 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　      5,166		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　      5,166		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 5,170 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １２５１６
４１２０４
-111016

     17,297 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]

     17,041 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     17,000 
b １２５１６
４１２０４
-591046

     21,706 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.5]		 100
[100.0]

     21,385 

     21,400 
c １２５１６
４１２０４
-591047

     21,498 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]

     21,180 

     21,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 21,000 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
旭川

-42
21,300 		 [104.2]
100		 100
[104.5]		 100
[102.0]
20,822 		 [100.0]
100
20,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　   0.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 21,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   9,569 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南     70 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     30　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    240 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  24.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　擁壁工事無し。
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員８ｍの区画街路（両側歩道付
　舗装道路）を整備（総延長約２５
　５．５ｍ）。
　
＊排水工事の概要
　分流式の汚水本管を整備（総延長
　約２２４ｍ）し、前面道路の既設
　本管に接続。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　プレイロット程度の公園を整備。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 224.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊その他
　総延長約２２４ｍの都市ガス配管
　を整備し、前面道路の既設本管に
　接続。
　
　
４　不動産ＩＤ 旭川 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市永山七条十五丁目１０３番１
 4500000224654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考