令和7年1月8日　提出 旭川 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -56 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東旭川町日ノ出５１番７ ②地積 　(㎡) 498   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる道道沿いの 住宅地域 北22m道道 水道、下水 旭川 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 旭川駅東方 9.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、作業所等が見られる道道（動物園通り）沿いの住宅地域であり、周辺には業務系等の利用が認められ るものの、当該地域の価格水準に影響を及ぼすほどではなく、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の市街化調整区域に所在する住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する市内居住者が大半 であり、圏外からの転入は限定的である。市街化調整区域における宅地の需要は相対的に低く、取引件数も少ないため 、入手可能な取引情報は限定的となる。市場での需要の中心は、土地は標準的な画地規模で４００万円前後と推測する が、近時における取引件数が少ないため、価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が見られない市街化調整区域内の地域であること等から収益価格を試算することはできなかった。標準地は農 家住宅、作業所等が見られる道道沿いの住宅地域にあり、実際の取引においては既存住宅の取得や、資材置場等として の取得目的が大半である。よって自用目的が中心である不動産市場の特性等から、本件では市場の実態を反映した比準 価格を採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの、物価 高等により個人消費はやや弱い。建築費高騰 により新築住宅建設はやや弱い動きとなって いる。 市街化調整区域内の土地需要は低く、不動産 の取引も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％