令和7年1月15日　提出 旭川 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -37 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 1,980,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市春光台２条４丁目３番１２ ｢春光台２条４－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 旭川 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北方 8.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外に位置する高台の住宅地域であり、地域内には特段の変動要因は見られず、現状維持で推移するもの と予測する。立地条件等から宅地需要は低調で、地価水準は下落傾向で推移すると推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春光台地区の住宅地域を中心とした旭川市内の郊外住宅地域一円の圏域である。主たる需要者の中心は 市内在住の個人とみられる。近隣地域は春光台地区のほぼ中央に位置するが、春光台地区は高台の丘陵地で市街地と分 断されており、生活利便性に見劣りするため、宅地需要は低調となっている。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模 で２００万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００～２，６００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、春光台地区において、生活圏を同一にする住宅地の取引事例を採用して試算した市場性を反映した価格で ある。一方、近隣地域は交通アクセス等に劣るため、賃貸需要が乏しく、また、第１種低層住居専用地域内で収益性に 馴染まない側面もあるため、収益価格の試算は行わなかった。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を妥 当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資の減少など一部に弱めの動きもみら れるが、個人消費の堅調な推移、観光の回復 、公共投資の高水準での推移等、景気は持ち 直している。 地域内に変動要因は特に見られないが、交通 アクセス等に劣るため人気が低く、宅地需要 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％