令和7年1月13日　提出 旭川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -35 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神楽岡８条２丁目３番１２０９ ｢神楽岡８条２－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　８ｍ市道 交通 施設 旭川駅南方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 良好な住環境と生活利便性を兼ね備えた戸建住宅中心の既成住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られな い。宅地需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の良好な住環境と生活利便性を兼ね備えた住宅地域の圏域である。特に神楽岡地区との代替性 が高い。主な需要者は居住目的の市内在住一次取得者と考えられる。神楽岡公園に近く住環境良好であることに加え、 幹線道路背後地で市中心部への接近性も概ね良好であることから宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 中心価格帯は、標準的画地程度の更地で６５０～７５０万円程度、新築戸建住宅で３０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は神楽岡地区の取引事例を採用して試算した。典型的需要者は代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定 を行う傾向にあることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。一方当該地域は基本的に低層戸建住宅中心の 住宅地域で、容積率、地勢等により賃貸市場での競争力に劣ることから収益還元法の適用は見送った。以上より、本件 では代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.5] 100 [ 81.2] [104.5] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響がみられる中、景気は緩やかに 回復している。建築費上昇により新築着工件 数が減少、中古物件への需要シフトが見られ る。 地域要因に大きな変動は見られない。住環境 、生活利便性を兼ね備え需要は堅調である。 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％