別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
旭川 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -23 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.
鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市北門町１２丁目２９００番３３外
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、小売店舗
等が混在する既成住
宅地域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層混在住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　１０
．９ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北門町地区に位置する混在住宅地域で多様な需要者が想定される。地域の需要は堅調であり地域内に特段の変動
要因もないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層混在住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北門町を中心に周辺の錦町、旭町、大町地区の住宅地域一円の圏域である。主な需要者層は市内在住の住
宅取得希望者であるが店舗等の需要も想定される。利便性は良好で地域内に特段の変動要因は認められず、地価は安定
的に推移している。市場での需要の中心は、土地は標準的な画地規模で６００～７００万円前後、新築戸建物件は総額
３，０００万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の規範性の高い取引事例を採用して試算されたものであり、市場性を反映し説得力が高い。
一方、収益価格は賃貸アパートの建築を前提として求めたが想定要素も多く、また一般的な需要者は自己居住目的で取
得すると考えられることから比準価格よりも低位に求められており、参考程度にとどめるべきと判断する。本件におい
ては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[126.1]		 [104.5]
100		 30,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化により景気は緩やかな回復
基調にあるが、一方で物価上昇による影響も
懸念される。


北門町地区に位置する一般住宅・店舗の混在
地域で利便性が高く、不動産需要は堅調で地
価は概ね横這いで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
７１２０４
-111021		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.9m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
b １２５１１
７１２０４
-111056		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、南東5.4m、
角地
２中専

(60,200)
c １２５１１
７１２０４
-511060		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m市
道、北西6m、
角地
２中専

(60,200)
d １２５１１
７１２０４
-111040		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２５１１
７１２０４
-111058		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東5.4m市道
、北西5.4m、
角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
26,996 		 100
[  95.0]
28,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
29,700 
b (　           ) 
27,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
26,127 		 100
[  92.2]
28,337 
29,600 
c (　           ) 
28,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
26,715 		 100
[  90.0]
29,683 
31,000 
d (　           ) 
40,459  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
38,717 		 100
[ 112.7]
34,354 
35,900 
e (　           ) 
24,370  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
23,546 		 100
[  80.8]
29,141 
30,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,000 円／㎡]  



旭川 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,196,113 
401,508 
1,794,605 
1,575,160 
219,445 		 （　0.9692）
212,686 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,340,531 円　　　　（　     20,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.81 Ｗ2 165.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     12.7 m x   16.9 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（１ＬＤＫ　平均専有面積約３８㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.81 
92.0 
76.19 
1,250 
95,238 		 1.0  95,238 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.81 
92.0 
76.19 
1,250 
95,238 		 1.0  95,238 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.62 
92.0 
152.38 

190,476 		 190,476 
0 
⑨年額支払賃料        190,476 円　×　12ヶ月　＝　       2,285,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,285,712 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        91,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,194,284 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           190,476 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,196,113 円　　　　（　        10,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 63,600 円  　　　　     21,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 91,428 円  　　　        2,285,712　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,200 円  　　　　     21,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,680 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,200 円  　　　　     21,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         401,508 円　（　　　　　　         1,876 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　     165.62 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,575,160 円  
（　　　　　         7,361 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,196,113 円      
②総費用 401,508 円      
③純収益　①－② 1,794,605 円      
④建物等に帰属する純収益 1,575,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 219,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,340,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市北門町十二丁目２９３５番４
 4500000287237-0000
2 　旭川市北門町十二丁目２９３５番２７
 4500000287256-0000
3 　旭川市北門町十二丁目２９００番３３
 4500000287139-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
旭川 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -23 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　岡田　博   TEL.
鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市北門町１２丁目２９００番３３外
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、小売店舗
等が混在する既成住
宅地域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層混在住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準包囲　北　　　
１０．９ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、小売店舗等が混在する北門町地区の既成住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。需要
は概ね堅調であり、地価は横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層混在住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域の圏域である。特に北門町・錦町・旭町地区との代替性が高い。主な需要者は居住目
的の市内在住一次取得者であるが、交通量の多い市道沿いの混在住宅地域であり、法人及び個人事業主による需要も見
込まれる。住環境・生活利便性とも概ね良好で、宅地需要は安定的に推移している。中心となる価格帯は標準画地程度
の更地で６５０万円～７５０万円程度、新築の戸建物件で２８００～３０００万円程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は北門町・錦町及び旭町の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。典型的需要者は代替競
争不動産の取引価格を重視して意思決定を行うことから市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。一方収益価格は
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。以上から試算価格の調整にあたっては、市場実態を
反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[126.1]		 [104.5]
100		 30,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響がみられる中、景気は緩やかに
回復している。建築費上昇により新築着工件
数が減少、中古物件への需要シフトが見られ
る。

一般住宅、小売店舗等が混在する既成住宅地
域である。需要は概ね堅調であり、地価は安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
７１２０４
-511026		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２５１１
７１２０４
-511060		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m市
道、北西6m、
角地
２中専

(60,200)
c １２５１１
７１２０４
-111026		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２５１１
７１２０４
-111019		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
25,187 		 100
[  83.3]
30,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
28,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
26,715 		 100
[  90.0]
29,683 
31,000 
c (　           ) 
23,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.3]
26,227 		 100
[  87.3]
30,042 
31,400 
d (　           ) 
26,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
25,740 		 100
[  90.0]
28,600 
29,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,000 円／㎡]  



旭川 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,395,517 
414,198 
1,981,319 
1,740,000 
241,319 		 （　0.9711）
234,345 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,782,551 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.81 Ｗ2 165.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     12.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建　１ＬＤＫ（平均専有面積約３８㎡）各階２戸　計４戸、青空駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 階段、廊下など共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
82.81 
92.0 
76.19 
1,350 
102,857 		 1.0  102,857 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
82.81 
92.0 
76.19 
1,377 
104,914 		 1.0  104,914 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.62 
92.0 
152.38 

207,771 		 207,771 
0 
⑨年額支払賃料        207,771 円　×　12ヶ月　＝　       2,493,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,493,252 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        99,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,393,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           207,771 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,395,517 円　　　　（　        11,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 74,798 円  　　　        2,493,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         414,198 円　（　　　　　　         1,936 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     165.62 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,740,000 円  
（　　　　　         8,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,395,517 円      
②総費用 414,198 円      
③純収益　①－② 1,981,319 円      
④建物等に帰属する純収益 1,740,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 241,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 234,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,782,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市北門町十二丁目２９３５番４
 4500000287237-0000
2 　旭川市北門町十二丁目２９３５番２７
 4500000287256-0000
3 　旭川市北門町十二丁目２９００番３３
 4500000287139-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考