令和7年1月15日　提出 旭川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -20 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居１条１８丁目２２番５５外 ｢神居１条１８－１－２７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 旭川 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 旭川駅南西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。他の人気地区 との競合により、需要は弱含みで地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市郊外の住宅地域の範囲である。特に神居地区との代替性が高い。需要者の中心は旭川市内在住の個 人である。近隣地域は神居地区の南部に存し、小中学校との接近性に優れた閑静な住宅地域であるが、他の人気地区と の競合により、需要は弱含みで、地価は若干の下落傾向で推移している。中心となる価格帯は更地で３００万円～４０ ０万円程度、新築の戸建物件で２５００万円前半～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、標準地の敷地面積（１８３㎡）が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の建設は想定しがたいため試算 できなかった。比準価格は、神居地区南部エリアの代替性を有する事例を採用した。各要因比較は適正に行われており 、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。当該地域の価格形成は市場性が重視されている。以上より、本件 では、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等により住宅新築着工件数は減少し ているが、人気地区は中古物件の需要が堅調 。人気地区と不人気地区の差が顕著に現れて いる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で ある。他の人気地区との競合により、需要は 弱含みで地価は若干の下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％