令和7年1月15日　提出 旭川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -19 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山４条１７丁目１５９番１４ ｢永山４条１７－４－５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 旭川 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 9.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 物価高の影響で新設住宅着工戸数は全般的に減少しているが、人気の高い永山地区にあって住宅地の需要は堅調 を維持している。地価は当面の間、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は永山地区を中心とする住宅地域一円の圏域である。主な需要者は市内在住の住宅一次取得者層と見込まれ る。永山地区は住宅地として人気のエリアであり、近年は商業施設の充実等による利便性の向上から地価は上昇傾向で 推移している模様。市場における需要の中心価格帯は、土地は７５坪程度の標準的な画地規模で概ね５５０～６００万 円程度、新築戸建物件は総額２，６００～３，２００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を得た。収益価格は低層住宅を主とする地域的特性から適用を断念した。地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅 地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、さらに前年価格からの推移、単価と総額との関連、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 92.0] [101.5] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道北管内の景気は緩やかに持ち直しているが 、物価高の影響で住宅価格は高止まりしてお り建築需要は低調である。 地域内に特段の変動要因は認められないが、 人気の高い永山地区にあって住宅地の需要は 堅調を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％