令和7年1月12日　提出 旭川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -11 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東8m市道 水道、下水 西神楽 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西神楽駅北西方 400m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺での取引は少なく、地域に変動を与える要因もないものの、宅地需要は限られており、需要は弱含みで推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西神楽市街部の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、周辺市町村からの流入もみられる 。対象標準地は旭川市中心部から距離のある西神楽地区の住居地域に存し、人口減、高齢化の影響もあり、土地需要は 弱い。売買件数は少なく、土地価格は１００～２５０万円程度で、取引の中心は中古住宅である。物価高が続く社会情 勢であるが、需要減のほうが強く、地価は下落が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。旭川市内にある自用の一般住宅取引が 中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件は少ないことから、収益価格を求めることができなかった。 本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [112.7] [104.5] 100 7,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰が続いており、資材価格も上昇して いる。住宅価格も上がっており、地価もその 影響を受けている。 旭川中心部から距離のある西神楽地区の住宅 地域で、利便性に劣ることから、需要は弱含 み。 個別的要因に目立った変動はみられない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％