鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
旭川 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -8

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　伊藤　美佐緒

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市東３条３丁目２２番				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	空地	一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	旭川 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北１５ｍ
市道

交通

施設

旭川駅北東方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部へのアクセスが比較的良好な住宅地域である。地域内には特段の変動要因は見られず、今後も現状維持
で推移するものと予測する。宅地需要は堅調で、地価水準は横這い傾向と推定する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部への接近性が良好な住宅地域の圏域である。主たる需要者の中心は市内在住の個人と考えられ
る。地域内に特に変動要因は見られず、中心部へのアクセスが比較的良好なため需要は堅調であり、地価は横這いで推
移している。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で１，０００万円前後、新築戸建住宅は総額で３，４００万円前
後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映し説得力を有する。
一方、収益価格は当該地域がアパート等も見られる住宅地域であるものの、自己の利用を前提とする取引が中心になっ
ている地域性や建築費高騰を反映し低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格
を標準とし収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[141.6]

[104.5]
100

27,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅投資の減少など一部に弱めの動きもみら
れるが、個人消費の堅調な推移、観光の回復
、公共投資の高水準での推移等、景気は持ち
直している。

地域内に変動要因は特に見られず、宅地需要
は堅調で、地価は横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８２１２０４ -111032	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m市道、北東8m、角地		準住居 (70,200)
b	１２５１８２１２０４ -111017	旭川市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２５１８２１２０４ -511040	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２５１８２１２０４ -511034	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２５１８２１２０４ -511025	旭川市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	29,404	100 [ 104.0]	28,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 24,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	23,375	100 [ 107.1]	21,825		22,800
c	(　 ) 29,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.5]	31,201	100 [ 110.2]	28,313		29,600
d	(　 ) 21,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	23,609	100 [ 96.0]	24,593		25,700
e	(　 ) 28,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	27,331	100 [ 95.1]	28,739		30,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

旭川 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,075,397	754,956	3,320,441	3,008,750	311,691	（　0.9711） 302,683	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,177,204 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｗ2	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	364 ㎡	12.7 m x 28.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（１ＬＤＫ　平均専有面積約３７㎡）計８戸を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

階段・廊下など共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	162.00	92.0	149.04	1,160	172,886	1.0	172,886
							0.0	0
2～ 2	住宅	162.00	92.0	149.04	1,183	176,314	1.0	176,314
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	92.0	298.08		349,200		349,200
								0

⑨年額支払賃料	349,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,190,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,190,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 214,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,072,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	349,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,075,397 円　　　　（　 11,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,161 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	41,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	171,456 円	4,286,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,700 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,956 円　（　　　　　　 2,074 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,008,750 円（　　　　　 8,266 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,075,397 円
②総費用	754,956 円
③純収益　①－②	3,320,441 円
④建物等に帰属する純収益	3,008,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,177,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市東三条三丁目２２番	4500000259416-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
旭川 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -8

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市東３条３丁目２２番				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	空地	一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	旭川 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　１５
ｍ市道

交通

施設

旭川駅北東方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部近郊の東地区の既成住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。住宅地の需給関係は概ね
均衡している模様で、地価は当面横這い傾向で維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旭川市中心部寄りの住宅地域一円の圏域である。主な需要者は市内在住の住宅一次取得者層と見込まれる
。旭川市中心部から程近く、住環境良好なエリアにあって需給関係は比較的安定しており、地価は横這い傾向で推移し
ている模様。市場における需要の中心価格帯は、土地は標準的な画地規模が１１０坪程度と嵩むことから１，０００万
円程度、新築戸建物件は総額３，２００～３，８００万円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格を得た。収益価格は地価に見合った十分な賃料計上が出来ず低位に試算された。地域は一般住宅を
主体とする住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。価格の調整にあたっては、市場の
実態をより反映した比準価格を標準とし、理論的な収益価格は参考に止め、さらに前年価格からの推移、単価と総額と
の関連、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[141.0]

[104.5]
100

27,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道北管内の景気は緩やかに持ち直しているが
、物価高の影響で住宅価格は高止まりしてお
り建築需要は低調である。

地域内に特段の変動要因は認められず、住宅
地の需給関係は概ね均衡している模様。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８２１２０４ -111040	旭川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、南西8m、三方路		１住居 (70,200)
b	１２５１８２１２０４ -111011	旭川市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２５１８２１２０４ -511040	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２５１８２１２０４ -511034	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	16,325	100 [ 96.0]	17,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	17,800
b	(　 ) 33,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	32,844	100 [ 96.0]	34,213		35,800
c	(　 ) 29,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.5]	31,201	100 [ 113.1]	27,587		28,800
d	(　 ) 21,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	23,609	100 [ 88.3]	26,737		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

旭川 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,261,570	825,618	3,435,952	3,124,750	311,202	（　0.9711） 302,208	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,167,510 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｗ2	324.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	364 ㎡	12.7 m x 28.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（１ＬＤＫ　平均専有面積約３７㎡）計８戸を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	162.00	92.0	149.04	1,240	184,810	1.0	184,810
							0.0	0
2～ 2	住宅	162.00	92.0	149.04	1,240	184,810	1.0	184,810
							0.0	0
～

～

～

計		324.00	92.0	298.08		369,620		369,620
								0

⑨年額支払賃料	369,620 円　×　12ヶ月　＝　 4,435,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,435,440 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,258,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,620 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,261,570 円　　　　（　 11,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,241 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,400 円	43,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	177,418 円	4,435,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,300 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 825,618 円　（　　　　　　 2,268 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,124,750 円（　　　　　 8,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,261,570 円
②総費用	825,618 円
③純収益　①－②	3,435,952 円
④建物等に帰属する純収益	3,124,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,167,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭川 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭川市東三条三丁目２２番	4500000259416-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考