別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
旭川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.
鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市北門町２０丁目２１７２番２４２
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

5.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旭川市北西部の住宅地域で、地域要因に大きな変動要因はない。旭川市内においては利便性のよい住宅地を中心
に底堅い需要がみられ、当該地域においても安定的な需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市北門町、大町、旭町地区及びその周辺の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半で、周辺市町
村からの流入は少ない。対象標準地は利便性がよいことから、取引件数も安定している住宅地で、需要は底堅い。土地
価格は５００～７００万円程度で、新築戸建は２５００～３０００万円程度。物価高が進む社会情勢下においても、需
要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も
見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の
高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 90.0]		 [104.5]
100		 23,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰が続いており、資材価格も上昇して
いる。住宅価格も上がっており、地価もその
影響を受けている。


中心部からやや距離があるものの、一定の需
要がみられ、地価は安定傾向。



個別的要因に目立った変動はみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
７１２０４
-111056		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、南東5.4m、
角地
２中専

(60,200)
b １２５１１
７１２０４
-111058		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東5.4m市道
、北西5.4m、
角地
２中専

(60,200)
c １２５１１
７１２０４
-111041		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２５１１
７１２０４
-511062		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １２５１１
７１２０４
-511029		 旭川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
26,127 		 100
[ 112.7]
23,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
24,200 
b (　           ) 
24,370  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
23,546 		 100
[ 110.4]
21,328 
22,300 
c (　           ) 
21,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.5]
23,014 		 100
[ 105.0]
21,918 
22,900 
d (　           ) 
25,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
25,130 		 100
[ 102.0]
24,637 
25,700 
e (　           ) 
26,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
26,594 		 100
[ 100.0]
26,594 
27,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,300 円／㎡]  



旭川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,207,025 
558,667 
2,648,358 
2,449,230 
199,128 		 （　0.9711）
193,373 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,946,388 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.74 Ｗ2 249.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階２ＬＤＫ（５８㎡程度）を４戸想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 この種の建物として標準的な共用部分。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
124.74 
92.2 
115.01 
1,230 
141,462 		 1.0  141,462 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
124.74 
92.2 
115.01 
1,240 
142,612 		 1.0  142,612 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
249.48 
92.2 
230.02 

284,074 		 284,074 
0 
⑨年額支払賃料        284,074 円　×　12ヶ月　＝　       3,408,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,408,888 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       204,533 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,204,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           284,074 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,207,025 円　　　　（　        12,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,100 円  　　　　     32,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 102,267 円  　　　        3,408,888　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,900 円  　　　　     32,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,700 円  　　　　     32,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         558,667 円　（　　　　　　         2,108 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     249.48 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,449,230 円  
（　　　　　         9,242 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,207,025 円      
②総費用 558,667 円      
③純収益　①－② 2,648,358 円      
④建物等に帰属する純収益 2,449,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 199,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 193,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,946,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市北門町二十丁目２１７２番２４２
 4500000289098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
旭川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.
鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭川市北門町２０丁目２１７２番２４２
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 旭川駅北西方

5.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な郊外住宅地域であり、地域環境は当面現状のまま推移と予測する。徒歩圏にイオンモールが立地し、引き
合いが多い地域であり、近隣地域の需給、地価水準は当面の間、安定的に推移していくものと考える。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の価格帯中位に属する郊外標準住宅地域であるが、特に石狩川北岸の通称北星地区と称する住宅地
域との相関性が強い。需要者は、市内在住の個人が中心である。近隣地域は北門地区の北西端部に位置するが、徒歩圏
内にイオンモール旭川西が立地することより、買物の利便性が高く人気があり、宅地需要は底堅く推移している。中心
となる価格帯は、土地は６００～７００万円程度、新築戸建物件で２，３００～２，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。アパート等の収益物件も見られるが自
用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低位な結果となった。地域は市場性を反映した価格形成が支配
的な郊外住宅地域のため、収益価格は参考とし、価格形成要因の変動状況、代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価
格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 89.0]		 [104.5]
100		 24,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているものの、物価
高等により個人消費はやや弱い。建築費高騰
により新築住宅建設はやや弱い動きとなって
いる。

大型Ｓ．Ｃ．背後の利便性の高い住宅地域で
地域内に特段の変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
７１２０４
-111041		 旭川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b １２５１１
７１２０４
-111024		 旭川市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 南西5.4m市道
、南東5.4m、
角地
２中専

(60,200)
c １２５１１
７１２０４
-511027		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d １２５１１
７１２０４
-111058		 旭川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東5.4m市道
、北西5.4m、
角地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.5]
23,014 		 100
[ 100.0]
23,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
24,000 
b (　     24,202) 
24,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
22,493 		 100
[  97.0]
23,189 
24,200 
c (　           ) 
25,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
24,652 		 100
[ 106.1]
23,235 
24,300 
d (　           ) 
24,370  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
23,546 		 100
[ 100.9]
23,336 
24,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,300 円／㎡]  



旭川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,155,928 
626,168 
2,529,760 
2,334,500 
195,260 		 （　0.9711）
189,617 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,869,735 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭川 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.74 Ｗ2 249.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（２ＬＤＫ　平均専有面積約５８㎡）計４戸を想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
124.74 
92.2 
115.01 
1,190 
136,862 		 1.0  136,862 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
124.74 
92.2 
115.01 
1,190 
136,862 		 1.0  136,862 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
249.48 
92.2 
230.02 

273,724 		 273,724 
0 
⑨年額支払賃料        273,724 円　×　12ヶ月　＝　       3,284,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,284,688 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       131,388 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,153,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           273,724 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,155,928 円　　　　（　        11,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,190 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭川 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,800 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,388 円  　　　        3,284,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,700 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,080 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.14 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         626,168 円　（　　　　　　         2,363 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 129,000 円／㎡　×　     249.48 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0957 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,334,500 円  
（　　　　　         8,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,155,928 円      
②総費用 626,168 円      
③純収益　①－② 2,529,760 円      
④建物等に帰属する純収益 2,334,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 195,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,869,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭川市北門町二十丁目２１７２番２４２
 4500000289098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考