令和7年1月14日　提出 小樽 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 9-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市高島１丁目１番２外 ｢高島１－２－１｣ ②地積 　(㎡) 7,674   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模工場のほか 営業所等も見られる 工業地域 北西16m道道、南西側道 水道、下水 小樽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 小樽駅北東方 3.0km 法令 規制 工業 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小樽港の北側に所在する工業地域で、鉄工、食品関連等の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地として、当面現状を維 持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内の工業地域一円である。標準地周辺には、小樽市漁業協同組合の社屋や冷凍工場など水産関係の 施設がやや多いが、鉄鋼やエネルギー関連等の工場、事業所も見られる。中心となる需要者は、工場、事業所等の取得 目的を有する食品関連事業などを営む中小法人である。需要の中心となる市場価格帯は、用途、画地規模等により取引 価格は様々であり特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。近隣地域及びその周辺においては自社工場・自社事業所等がほとんどで、自用不動産の 取得を目的とする取引が一般的である。賃貸工場・賃貸事業所はほぼなく、賃貸市場が成熟していないことから、収益 還元法の適用を断念した。したがって、本件においては信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流需要の増大等により、流通系業務用地を 中心として道央圏の工業地需要は強含みで推 移している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％