令和7年1月15日　提出 小樽 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 5-11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市堺町３６番２ ｢堺町３－２４｣ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,300) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 低層の店舗、営業所 等が建ち並ぶ商業地 域 南西12.7m市道 水道、ガス、下水 小樽 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 観光客向店舗等が建ち並ぶ通 称堺町通り商店街 街 路 １２．７ｍ市道 交通 施設 小樽駅東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 観光客の入込客数が増加しており、小樽市内の商業地需要の高まりを牽引している状況にある。運河沿いの地域 で新規のホテル建設もあり、当該地域の地価は更に上昇することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺町地区を中心とした主として観光客向けの商業施設が建つ商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、 飲食店、事務所等の所有、運営、経営等を目的とする個人または法人となる。ホテル等の他、観光関連業の店舗等が建 ち並ぶ運河沿いの地域であり、観光客の入込が大きく増加している現状をみると、需要は非常に強く、地価は上昇傾向 が継続するものと予測する。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 観光関連業の店舗、飲食店等が集積する商業地域であり、収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位に求められ た。当該地域は観光客向け店舗等が集積する地域で繁華性は高く、観光客の入込の多寡により収益性に違いが生じ支払 可能賃料が異なること及び建築費も高騰している状況から想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかっ た。本件においては実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地市場は停滞気味。観光客の入込増加か ら観光客向けの商業地需要は好調。影響は他 の商業地にも波及し状況は良好。但し建築費 の高騰が懸念。 観光客の入込が増加しており、需要は強まっ ている。不動産価格も上昇することが予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％