令和7年1月14日　提出 小樽 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 5-9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市稲穂２丁目８１番２外 ｢稲穂２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,600) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＲＣ10 事務所ビル等が建ち 並ぶ駅に近い商業地 域 北東25m国道 水道、ガス、下水 小樽 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昨年、新たに建物が建築され た。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 小樽駅南東方 310m 法令 規制 商業 (100,600) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅徒歩圏の中心商業地に存する既存商業地域である。古い建物が依然多いものの、徐々にホテルや店舗付共 同住宅等への建替えが進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市街地の既成商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、小樽駅周辺の商業地域であ る。需要者は、収益物件の開発業者及び不動産投資家が中心である。建築費の上昇等が顕著で今後の不動産市場が不安 視されるものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばら つきがみられ判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られてい ないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和は依然継続されているものの、金利 の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、近 年続いた不動産市場の活況は勢いを失いつつ ある。 ＪＲ駅徒歩圏かつ国道沿いの商業地は希少価 値があり、土地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％