鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
小樽 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　花井　尚彦

TEL.

鑑定評価額

6,730,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市錦町５２番７１｢錦町２０－２０｣				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ4F1B	店舗の中に空地が増えつつある近隣商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	小樽 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗付住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

錦町商店街の一角に位置する
近隣商業地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

小樽駅北方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ小樽駅の北方に所在する旧来からの商業地域であり、当面現状を維持して推移すると予測する。中心部北側
の観光地から比較的近くホテル等の需要も見込めるため、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小樽市内北部の商業地域を中心とした市内商業地域一円である。中心となる需要者は、店舗、ホテル等の
取得目的を有する市内及び道内に本店を置く中小法人又は個人事業者である。近隣地域は、早くから開けた商業地域で
、商況としては沿道型大型店舗等に顧客が流出しているが、観光地から比較的近く小規模なホテルも見られる。需要の
中心となる市場価格帯は、用途、規模等により様々であり、把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証
的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、建築費の高騰もあって低位に試算された。よって、本件においては比準価格を標準に、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,500 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[156.2]

[100.0]
100

28,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小樽市の地域経済は観光を中心として回復傾
向も見えはじめ、ホテル用地などの商業地需
要は高まっている。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１２６１２０３ -595010	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１２５１２６１２０３ -595005	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２５１２６１２０３ -595007	小樽市		建付地	（　）	不整形	東22m道道、南15m、西7.3m、三方路		近商 (100,262)
d	１２５１２６１２０３ -595006	小樽市		貸家建付地	（　）	長方形	北西18.2m市道、北東9.1m、角地		商業 (100,400)
e	１２５１２６１２０３ -595009	小樽市		更地	（　）	ほぼ正方形	西9m市道、南5.5m、角地		近商 (90,338)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,812	100 [ 77.3]	45,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 29,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	27,812	100 [ 81.2]	34,251		34,300
c	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 107.0]	31,153	100 [ 106.5]	29,252		29,300
d	(　 ) 29,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	27,846	100 [ 107.1]	26,000		26,000
e	(　 ) 29,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,656	100 [ 100.0]	28,656		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

小樽 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,222,584	1,052,656	4,169,928	3,946,540	223,388	（　0.9377） 209,471	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,553,717 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	116.06	Ｓ3	348.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	16.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅４戸（平均専用面積約４９㎡）、駐車場６台を想定

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を中廊下と想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.06	84.3	97.82	1,800	176,076	3.0	528,228
							0.0	0
2～ 3	居宅	116.06	84.3	97.82	1,300	127,166	1.0	127,166
							0.0	0
～

～

～

計		348.18	84.3	293.46		430,408		782,560
								0

⑨年額支払賃料	430,408 円　×　12ヶ月　＝　 5,164,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,164,896 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 453,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,215,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	782,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,222,584 円　　　　（　 22,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,804 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,600 円	55,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	226,756 円	5,668,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 475,100 円	55,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,052,656 円　（　　　　　　 4,537 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9377

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 348.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,946,540 円（　　　　　 17,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,222,584 円
②総費用	1,052,656 円
③純収益　①－②	4,169,928 円
④建物等に帰属する純収益	3,946,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,553,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市錦町５２番７１	4304000125255-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
小樽 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

6,680,000 円

１㎡当たりの価格

28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市錦町５２番７１｢錦町２０－２０｣				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ4F1B	店舗の中に空地が増えつつある近隣商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	小樽 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

かつて石炭積出港の背後地と
して栄えた通称：能島通りの
商店街

街

路

９ｍ市道

交通

施設

小樽駅北方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

空地が目立つ中低層の店舗中心の商業地域で、近隣地域内に令和２年にコンテナ式ホテルが開業したが、地域内
にその他格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小樽市内の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人事業者層で、規模のま
とまった土地についてはチェーン展開する大手企業の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地としての取引が主であ
る。当該地域は、手宮地区の大型小売店舗等に客足が流れ、空地や空店舗が増えて衰退傾向が目立っており、新規出店
需要は少ない。物件は状況により区々であり中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地周辺の店舗を中心とする商業地域であり、衰退傾向から賃貸需要は限定的で現実の不動産市場においては自
己業務使用需要によって価格形成が行われている。収益価格は比準価格より低位に試算されているが、現実の不動産市
場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,500 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[156.4]

[100.0]
100

28,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小樽市の人口は減少傾向にあり高齢化が進む
。建築費の高騰で、建築着工数は減少。

商店街としては衰退傾向であるが、中心市街
地に近接しており、観光地化の影響を受け、
地価は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１４７１２０３ -115005	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m道道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２５１２６１２０３ -595009	小樽市		更地	（　）	ほぼ正方形	西9m市道、南5.5m、角地		近商 (90,338)
c	１２５１２６１２０３ -595005	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２５１２６１２０３ -595001	小樽市		更地	（　）	長方形	北東9.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	35,260	100 [ 119.6]	29,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 29,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	28,656	100 [ 99.0]	28,945		28,900
c	(　 ) 29,064	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	27,812	100 [ 95.9]	29,001		29,000
d	(　 ) 24,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,533	100 [ 82.8]	29,629		29,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,100 円／㎡]

小樽 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,401,031	1,137,579	4,263,452	4,052,440	211,012	（　0.9377） 197,866	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,301,435 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	116.06	Ｓ3	348.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	16.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約５０㎡）、平面駐車場６台を想定

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.06	84.3	97.82	1,850	180,967	3.0	542,901
							0.0	0
2～ 3	住宅	116.06	84.3	97.82	1,300	127,166	1.0	127,166
							0.0	0
～

～

～

計		348.18	84.3	293.46		435,299		797,233
								0

⑨年額支払賃料	435,299 円　×　12ヶ月　＝　 5,223,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,223,588 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 405,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,393,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	797,233 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,401,031 円　　　　（　 23,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	57,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	289,979 円	5,799,588　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,900 円	57,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,800 円	57,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,400 円	57,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,137,579 円　（　　　　　　 4,903 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9377

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 348.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,052,440 円（　　　　　 17,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,401,031 円
②総費用	1,137,579 円
③純収益　①－②	4,263,452 円
④建物等に帰属する純収益	4,052,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,301,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小樽 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小樽市錦町５２番７１	4304000125255-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考