令和7年1月14日　提出 小樽 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -25 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市オタモイ３丁目３６番２６外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 空地 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の既成住宅地 域 東7.5m市道 水道、下水 小樽 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小樽市西部に位置する緩傾斜 の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 小樽駅北西方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小樽市北西部に位置する戸建住宅地域であり、当面現状を維持して推移すると予測する。市内北西部の住宅地に 対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内北西部の住宅地域一円である。中心となる需要者は、戸建住宅取得目的の小樽市内に居住する個 人である。近隣地域は市内中心部から遠く、大型小売店舗等の商業施設へのアクセスも良くなく、生活利便性に劣るこ とから、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる市場価格帯は、取引件数が少なく、地勢条件、築年数等に より幅が広いが、中古戸建住宅で１０００万円以下がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較から求められたもので、実証的で市場性を反映した 価格である。近隣地域周辺は市中心部から遠い郊外住宅地域であり、戸建住宅が多くを占める。生活利便性に劣るため 賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [106.0] 100 [107.1] [103.0] 100 8,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等 により、全般的に宅地需要は弱含みで、建築 費高騰等を背景として住宅着工件数は減少し ている。 市内北西部傾斜地の住宅地域に対する需要は 弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％