別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小樽 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.
鑑定評価額 832,000 円  １㎡当たりの価格 6,450 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市天神１丁目２４番５１
｢天神１－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 南小樽

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地外延部の傾斜地に存す
る既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 南小樽駅南西方

3.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 小樽市郊外の傾斜地に所在する戸建住宅地域で、今後も当該状況を維持すると予測する。小樽市中心部から遠く
需要が少ないため弱含み傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,450 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「南小樽」駅を最寄り駅とする郊外に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は、自己居住用不
動産取得目的の個人である。当該地域は傾斜地上の住宅団地で、交通及び生活利便性が劣るため、需要は少ない。新築
物件はほとんどなく、需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で総額１００万円程度であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が
中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反
映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市の人口は減少傾向にあり高齢化が進む
。建築費の高騰で、建築着工数は減少。



傾斜地上の住宅地域の需要減退。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
８１２０３
-111015		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
b １２５１７
８１２０３
-111018		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
南西8m、
準角地
１低専

(60,100)
c １２５１７
８１２０３
-111010		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
d １２５１７
８１２０３
-591016		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
北西8m、角地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
e １２５１７
８１２０３
-591081		 小樽市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 南東5m道路、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,219  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
6,855 		 100
[ 107.9]
6,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
6,450 
b (　           ) 
6,566  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
6,199 		 100
[  97.9]
6,332 
6,430 
c (　           ) 
5,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
5,310 		 100
[  83.6]
6,352 
6,450 
d (　           ) 
5,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
5,640 		 100
[  88.2]
6,395 
6,490 
e (　      3,775) 
6,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
6,021 		 100
[  98.0]
6,144 
6,240 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,450 円／㎡]  



小樽 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 利便性の劣る郊外の戸建住宅地域で、収益物件がほとんどないため適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 小樽 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市天神一丁目２４番５１
 4304000109479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小樽 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 826,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市天神１丁目２４番５１
｢天神１－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 南小樽

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地外延部の傾斜地に存す
る既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 南小樽駅南西方

3.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 小樽駅の南西方郊外の傾斜地に所在する戸建住宅地域で、当面現状を維持して推移すると予測する。傾斜地への
需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市郊外の傾斜地に所在する住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内に居住する戸建住宅
取得目的の個人である。近隣地域とその周辺は、南東向きの傾斜地に拡がる住宅地域で、地勢条件、交通・生活利便性
に劣るため、需要が弱い状況が続いている。取引は中古住宅が主で、築年数、規模等により取引価格の幅が広く、需要
の中心となる市場価格帯は判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格を得た。近隣地域は傾斜地に存する戸建住宅地域で、自用目的がほとんどであり、市街地外延部
に所在し交通、生活利便性に劣るため、収益物件はほぼ見られない。戸建住宅の賃貸想定についても需要が弱く賃貸市
場が熟成していないため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては、比準価格を採用し、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等
により、全般的に宅地需要は弱含みで、建築
費高騰等を背景として住宅着工件数は減少し
ている。

傾斜地に存する住宅地域であり、人気が薄い
状況が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
８１２０３
-111010		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
b １２５１７
８１２０３
-111018		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m市道、
南西8m、
準角地
１低専

(60,100)
c １２５１７
８１２０３
-111015		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
d １２５１６
６１２０３
-111005		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２５１７
８１２０３
-591081		 小樽市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 南東5m道路、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
5,310 		 100
[  93.0]
5,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
5,800 
b (　           ) 
6,566  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
6,199 		 100
[ 102.0]
6,077 
6,170 
c (　           ) 
6,219  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
6,855 		 100
[  98.0]
6,995 
7,100 
d (　           ) 
12,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
12,556 		 100
[ 105.4]
11,913 
12,100 
e (　      3,775) 
6,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
6,021 		 100
[  93.1]
6,467 
6,560 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      6,400 円／㎡]  



小樽 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 利便性の劣る郊外の戸建住宅地域で、収益物件がほとんどないため適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 小樽 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市天神一丁目２４番５１
 4304000109479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考