別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小樽 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.
鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市赤岩１丁目２７番２外
｢赤岩１－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 西5.4m市道 水道、ガス、下水 小樽

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 小樽駅北方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 漁港背後の戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も当該状況を維持すると予測する。小樽市中心部から遠く需
要が少ないため地価は弱含み傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市北西部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己居住使用目的とする小樽市及び周辺市町村在
住または地縁的関係のある個人であると考えられる。当該地域は中心市街地から離れ利便性が劣ることから需要は限定
的である。中心となる価格帯は規模２００㎡程度の土地で、２００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が
中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反
映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [103.0]
100		 10,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市の人口は減少傾向にあり高齢化が進む
。建築費の高騰で、建築着工数は減少。



北西部の住宅地域は利便性が劣るため相対的
に需要が少ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
８１２０３
-591094		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１低専
土砂災害警戒区域
土砂災警特別区域
(60,100)
b １２５１７
８１２０３
-591087		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c １２５１２
６１２０３
-591029		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １２５１７
８１２０３
-591043		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7.3m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
e １２５１２
６１２０３
-591001		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
北西7m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,568  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
7,242 		 100
[  74.2]
9,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
10,100 
b (　           ) 
6,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
6,222 		 100
[  65.0]
9,572 
9,860 
c (　           ) 
6,050  		 100
[  70.0]		 [  96.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.5]
11,763 		 100
[ 122.4]
9,610 
9,900 
d (　           ) 
15,635  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
15,404 		 100
[ 147.9]
10,415 
10,700 
e (　           ) 
13,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.6]
12,837 		 100
[ 126.9]
10,116 
10,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 関係者間
取引
 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,100 円／㎡]  



小樽 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 郊外の戸建住宅地域で、アパート等の収益物件がほとんどないため採用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 小樽 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市赤岩一丁目２７番２
 4304000000690-0000
2 　小樽市赤岩一丁目２９番２
 4304000000705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小樽 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小樽 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.
鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小樽市赤岩１丁目２７番２外
｢赤岩１－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 西5.4m市道 水道、ガス、下水 小樽

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中小規模の一般住宅が建ち並
ぶ住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 小樽駅北方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持して推移すると予測する。市内北西部の住宅地に対する需要が弱
いことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小樽市北西部に存する住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内に居住する戸建住宅取得目的
の個人である。街路条件や商業施設への接近性に劣り、生活利便性が良くないことから住宅地としての人気は薄い状況
が続いている。需要の中心となる市場価格帯は、標準地と同規模程度の土地が２００万円前後、中古戸建住宅について
は総額１０００万円未満が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格を得た。比準価格は規範性の高い複数の取引事例との比較により求められたもので、実証的で市
場性を反映した価格である。一方、標準地の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の地域で、経済合
理性のある共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件において
は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小樽 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [103.0]
100		 10,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等
により、全般的に宅地需要は弱含みで、建築
費高騰等を背景として住宅着工件数は減少し
ている。

小樽市北西部の住宅地域は利便性が劣るため
需要が少ない状況が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小樽 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
８１２０３
-591095		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.4m私道、
北4.5m、角地
１低専

(60,100)
b １２５１７
８１２０３
-591015		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c １２５１７
８１２０３
-591087		 小樽市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d １２５１７
８１２０３
-591099		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(60,100)
e １２５１７
８１２０３
-591017		 小樽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  30.0]		 100
[  95.5]
5,246 		 100
[  59.9]
8,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
9,020 
b (　           ) 
1,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  20.0]		 100
[ 103.0]
8,631 		 100
[  82.5]
10,462 
10,800 
c (　           ) 
6,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
6,222 		 100
[  75.7]
8,219 
8,470 
d (　           ) 
3,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.9]
3,737 		 100
[  52.4]
7,132 
7,350 
e (　           ) 
11,923  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
11,410 		 100
[  78.3]
14,572 
15,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,100 円／㎡]  



小樽 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定
が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 小樽 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小樽市赤岩一丁目２７番２
 4304000000690-0000
2 　小樽市赤岩一丁目２９番２
 4304000000705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考