令和7年1月14日　提出 函館 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 5-22 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市昭和３丁目２８１番６２ ｢昭和３－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する商業地 域 北東15m市道、北西側道 水道、ガス、下水 五稜郭 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部から中心部へと向かう準幹線道路沿いに小売店舗や一般住宅が混在する地域であり当面現状維持と思われ る。近隣の複合商業施設等からの回遊はほとんど見られず、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外の準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は飲食店、サービス業、クリニック等の経営者で 函館市のほか外部からも参入しているが小規模資本が多い。中心商業地と郊外型路線商業地との競合に加え、郊外型商 業地同士の競合も顕著になっており、空店舗も目立つ状況にある。準幹線道路沿いは幹線道路沿いに比べて需要が弱く 収益性が低下している。用途の多様性から取引される規模は特定できず、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、空き店舗も散見される中で、賃貸物件ではなく自用の不動産におけ る路面店の店舗経営が支配的であるため、収益価格の規範性には限界があると判断した。このため、自己使用目的の取 引を中心に試算した比準価格は市場性を反映し説得力があるものと判断のうえ、収益価格は参考とし、代表標準地との 検討を行い、単価と総額との関連の適否についても考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 5-10                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.9] [103.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公共投資は持ち直しており設備投資は横這い 圏内、生産は下げ止まっている。観光客の増 加傾向が続いており、景気は緩やかに持ち直 している。 地域要因に格別な変動要因は見られないが、 人口減少等の影響から、地価はやや弱含み傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％