別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
函館 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-17 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本町６番１内
｢本町３２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.5:1		 店舗

ＲＣ6F1B		 百貨店、小売店舗等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西25m道道、北側道 水道、ガス、下水 五稜郭公園前近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 電停五稜郭公園前近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルス禍で目立った空店舗は飲食店舗を中心に埋まってきている。定住人口の減少の一方で交流人
口は更なる増加が期待される。このため今後の地価動向には注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本町地区や函館駅前地区、美原地区に存する商業地域の範囲であり需要者は道内外のホテルや店舗事業者
のほかマンションデベロッパーも含まれる。近隣地域は市内有数の観光資源とも近接するため飲食店等を中心に商況は
回復の傾向にある一方で市人口の減少による購買力の低下や集客力を増している郊外型商業施設への顧客流出等により
中心商業地域としての優位性は低下している。需要の中心価格帯は事業規模等によって異なるため特定しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の事例が少ないため地域格差のやや大きい事例をも採用しているものの各補修正は適切に行われており各事例の
規範性も勘案のうえ比準価格を試算しており実証的で客観的な価格が求められている。一方、近隣地域等においては元
本と果実の相関関係が認められるものの収益価格は各種の想定要素を含むものである。鑑定評価額の決定に当たっては
、規範性の優る比準価格を標準に収益価格を参考とし代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[107.0]		 100
[ 80.0]		 [107.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道南地方の景気は緩やかに回復しているが、
函館市の直近５年における人口減少率は北海
道平均の２倍弱であり、消費低迷への影響が
懸念される。

近接地域において分譲マンションが建築中で
あり、今春に竣工予定となっている。



角地としての効用増が認められる。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１５
３１２０２
-115006		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m道道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２５１８
３１２０２
-115003		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m道道、
中間画地
商業

(100,600)
c １２５１５
０１２０２
-115005		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m道道、
中間画地
商業

(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
113,508 		 100
[  69.3]
163,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
119,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
170,973 		 100
[  97.0]
176,261 
189,000 
c (　           ) 
87,538  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
87,538 		 100
[  53.4]
163,929 
175,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



函館 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,546,389 
6,168,863 
18,377,526 
17,093,100 
1,284,426 		 （　0.9407）
1,208,260 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,707,660 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗 179.00 Ｓ7 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡     16.0 m x   10.0 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗の部分貸し ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 建物規模、用途、階層等から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,790 
384,546 		 6.0  2,307,276 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,430 
334,927 		 6.0  2,009,562 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,230 
307,361 		 6.0  1,844,166 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
126.00 
77.0 
97.02 
2,230 
216,355 		 6.0  1,298,130 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
77.0 
924.00 

2,165,272 		 12,991,632 
0 
⑨年額支払賃料      2,165,272 円　×　12ヶ月　＝　      25,983,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,983,264 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,558,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,424,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,991,632 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,121 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,546,389 円　　　　（　       122,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,255,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,299,163 円  　　　       25,983,264　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,560,200 円  　　　　    251,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       502,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,168,863 円　（　　　　　　        30,844 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,093,100 円  
（　　　　　        85,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,546,389 円      
②総費用 6,168,863 円      
③純収益　①－② 18,377,526 円      
④建物等に帰属する純収益 17,093,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,284,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,208,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,041 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,707,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本町６番１
 4400000296044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
函館 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 5-17 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 函館市本町６番１内
｢本町３２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.5:1		 店舗

ＲＣ6F1B		 百貨店、小売店舗等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西25m道道、北側道 水道、ガス、下水 五稜郭公園前近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 電停五稜郭公園前　近
接
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が集積する繁華性の高い中心的商業地域である。客足は回復傾向にあり、需給は均衡しており、地価は引
き続き横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は函館市の中心商業地域であるが、特に本町地区と代替競争等の関係が強い。需要者は店舗等を経営する道
内外の法人のほか、ホテル等の投資用不動産の取得需要も見られる。客足は回復傾向にあり、需給は均衡しており、地
価は概ね横ばいで推移している。事業内容により需要規模が異なるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心商業地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は自己使用目的の需要が中心であ
り、投資目的での取引は少なく、収益価格は低位に試算されたと思料する。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取
引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　函館 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[107.0]		 100
[ 80.0]		 [107.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光地需要は大きく回復傾向にあるものの、
人口減少は継続しており、中心商業地域を除
く不動産の投資意欲は低下している。


地域内に特段の変動要因はなく、需給は均衡
しており、地価は概ね横ばいで推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 函館 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１５
３１２０２
-595016		 函館市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
南8m、二方路
商業

(90,400)
b １２５１５
３１２０２
-115006		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m道道、
中間画地
商業

(90,400)
c １２５１８
３１２０２
-115003		 函館市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m道道、
中間画地
商業

(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
94,182 		 100
[  52.7]
178,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
90,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
113,508 		 100
[  70.2]
161,692 
173,000 
c (　           ) 
119,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
170,973 		 100
[  98.0]
174,462 
187,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



函館 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,215,893 
5,589,444 
17,626,449 
16,307,600 
1,318,849 		 （　0.9391）
1,238,531 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,351,723 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
函館 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 179.00 Ｓ7 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡     16.0 m x   10.0 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗の部分貸しを想定 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,700 
372,141 		 6.0  2,232,846 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,280 
314,252 		 6.0  1,885,512 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
179.00 
77.0 
137.83 
2,100 
289,443 		 6.0  1,736,658 
0.0  0 

 7～ 7		 店舗
126.00 
77.0 
97.02 
2,100 
203,742 		 6.0  1,222,452 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
77.0 
924.00 

2,047,907 		 12,287,442 
0 
⑨年額支払賃料      2,047,907 円　×　12ヶ月　＝　      24,574,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,574,884 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,474,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,100,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,287,442 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         115,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,215,893 円　　　　（　       116,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
函館 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,180,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,228,744 円  　　　       24,574,884　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,407,200 円  　　　　    236,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,589,444 円　（　　　　　　        27,947 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,307,600 円  
（　　　　　        81,538 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,215,893 円      
②総費用 5,589,444 円      
③純収益　①－② 17,626,449 円      
④建物等に帰属する純収益 16,307,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,318,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,238,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,351,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 函館 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　函館市本町６番１
 4400000296044-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考