鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
函館 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-14

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　橘　健藏

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市美原１丁目１６番２２外｢美原１－１２－７｣				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	学習塾Ｓ4	道道沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m道道、東側道	水道、ガス、下水	五稜郭 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

ＪＲ五稜郭駅　北東方

2.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

産業道路沿いに大型量販店等が建ち並ぶ商業集積の高い路線商業地域である。美原地区の熟成した背後住宅地域
に支えられており、大型複合商業施設再開の影響もあるため、地価動向は強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は道道函館上磯線と赤川函館線が交わる美原商業地中心部及びその外延の道道沿い路線商業地域である。需
要者は市内、道内又は本州資本の法人等である。利用目的は主に規模５００～１０００㎡程度の画地に係る中層の店舗
又は事務所用地である。中古建物付きの取引が多く価格もバラツキがあるが更地取引の水準は９万円台程度であると推
定される。１２月には大型複合商業施設のほか大型飲食店の開業もあり、周辺地価動向は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、テナント需要が弱く店舗、事務所共に空室が目立
つ市内賃貸状況、及び建築費の高騰による収益性の低下を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周
辺環境が類似している複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏ま
え、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[108.2]
100

100
[107.0]

100
[146.9]

[103.0]
100

95,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客を中心に人流回復が見られ、観光ルー
ト周辺の商業収益は回復基調。商業地取引は
少ないが、地価動向は観光地を中心に回復基
調である。

幹線道路沿いの商業地域で、１２月に大型複
合商業施設が２年ぶりに再開、商業地需要は
堅調に推移しており、地価は強含み傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３９１２０２ -595008	函館市		貸家建付地	（　）	不整形	北25m道道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２５１５３１２０２ -115004	函館市		更地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		準住居背後一部１低専 (59,186)
c	１２５１５３１２０２ -115006	函館市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、中間画地		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.5]	88,351	100 [ 95.0]	93,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	95,800
b	(　 ) 46,898	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,898	100 [ 51.3]	91,419		94,200
c	(　 ) 90,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	113,508	100 [ 120.0]	94,590		97,400
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

函館 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,758,306	5,817,197	17,941,109	16,791,300	1,149,809	（　0.9391） 1,079,786	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,974,170 円　　　　（　 68,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	291.15	Ｓ5	1,311.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	334 ㎡	14.0 m x 20.8 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗部分貸し、３階以上は事務所部分貸しを想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	291.15	79.3	230.81	2,300	530,863	3.0	1,592,589
							0.0	0
2～ 2	店舗	291.15	84.5	245.90	2,000	491,800	2.0	983,600
							0.0	0
3～ 4	事務所	291.15	84.5	245.90	1,800	442,620	2.0	885,240
							0.0	0
5～ 5	事務所	147.06	69.2	101.81	1,800	183,258	2.0	366,516
							0.0	0
～

計		1,311.66	81.6	1,070.32		2,091,161		4,713,185
								0

⑨年額支払賃料	2,091,161 円　×　12ヶ月　＝　 25,093,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,070.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,093,932 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,380,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,713,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,713,185 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,758,306 円　　　　（　 71,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,254,697 円	25,093,932　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,478,600 円	243,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,500 円	243,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,817,197 円　（　　　　　　 17,417 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,311.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,791,300 円（　　　　　 50,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,758,306 円
②総費用	5,817,197 円
③純収益　①－②	17,941,109 円
④建物等に帰属する純収益	16,791,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,149,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,079,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,974,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市美原一丁目１６番２２	4400001000147-0000
2	函館市美原一丁目１６番２３	4400001000148-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
函館 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-14

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　川尻　雅裕

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月15日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市美原１丁目１６番２２外｢美原１－１２－７｣				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	学習塾Ｓ4	道道沿いに大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m道道、東側道	水道、ガス、下水	五稜郭 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

ＪＲ五稜郭駅北東方

2.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内主要幹線道路である産業道路沿いに大型量販店等が建ち並ぶ路線商業地域である。背後の美原地区の住宅需
要に支えられ、店舗用地として安定した需要があるため、地価動向は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市北部の商業地域であるが、特に価格牽連性が強いのは、産業道路ほか幹線及び準幹線道路沿いの商
業地域である。主たる需要者は小売業、飲食業、サービス業を中心とした道内外の法人である。石川町地区、美原地区
等の背後住宅需要が堅調であることが好感され、需要は増加傾向にある。土地の取引価格は、土地の規模・用途等に応
じて様々であり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格に開差が生じた。標準地及びその周辺地域では投資目的の需要者のほか、自己使用目的の需要者が
混在しており、土地建物一体の価格に見合った家賃水準が形成されていない傾向にあるため、収益価格は低位に試算さ
れた。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を斟酌して、代表標準地の価格との均
衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[108.2]
100

100
[107.0]

100
[147.4]

[103.0]
100

94,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境等の改善により経済は緩やか
な回復基調にあるが、物価高騰等による消費
意欲への影響など、不安要素も見られる。

格別の変動要因はなく、背後住宅の取得需要
が好調であり、安定した足元商圏が好感され
、地価は上昇傾向にある。

特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１３９１２０２ -595008	函館市		貸家建付地	（　）	不整形	北25m道道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２５１５０１２０２ -115005	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東25m道道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２５１５０１２０２ -595006	函館市		建付地	（　）	長方形	東25.1m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.5]	88,351	100 [ 95.0]	93,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	95,800
b	(　 ) 87,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,538	100 [ 90.2]	97,049		100,000
c	(　 ) 65,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,990	100 [ 75.6]	87,288		89,900
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

函館 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,892,552	5,959,273	17,933,279	16,791,300	1,141,979	（　0.9391） 1,072,432	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,817,702 円　　　　（　 68,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	291.15	Ｓ5	1,311.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	334 ㎡	14.0 m x 20.8 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗部分貸し、３階以上は事務所部分貸しを想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	291.15	79.3	230.81	2,410	556,252	3.0	1,668,756
							0.0	0
2～ 2	店舗	291.15	84.5	245.90	2,000	491,800	2.0	983,600
							0.0	0
3～ 4	事務所	291.15	84.5	245.90	1,815	446,309	2.0	892,618
							0.0	0
5～ 5	事務所	147.06	69.2	101.81	1,815	184,785	2.0	369,570
							0.0	0
～

計		1,311.66	81.6	1,070.32		2,125,455		4,807,162
								0

⑨年額支払賃料	2,125,455 円　×　12ヶ月　＝　 25,505,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,070.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,505,460 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,657,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,847,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,807,162 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,892,552 円　　　　（　 71,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,416 円/㎡　月額支払賃料（　 2,410 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,275,273 円	25,505,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,478,600 円	243,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	486,000 円	243,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,959,273 円　（　　　　　　 17,842 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,311.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,791,300 円（　　　　　 50,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,892,552 円
②総費用	5,959,273 円
③純収益　①－②	17,933,279 円
④建物等に帰属する純収益	16,791,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,141,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,072,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,817,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函館 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	函館市美原一丁目１６番２２	4400001000147-0000
2	函館市美原一丁目１６番２３	4400001000148-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考