令和7年1月15日　提出 函館 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -29 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月15日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市西桔梗町７３３番３５ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 北6m市道 水道 桔梗 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ桔梗駅西方 730m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 函館市内北西部の市街化調整区域に形成された既存住宅地域である。当該地域内の住宅需要は弱く、地価動向は 下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市内の市街化調整区域に存する住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは、西桔梗地区の既成住宅 地域である。需要者の中心は、市内で戸建住宅の取得を目的とする個人である。市内北部に位置することから隣接市町 からの転居需要が期待できるものの、人口減少等の一般的要因の影響を受け、住宅地需要は弱含みの傾向にある。取引 の中心価格帯は、土地のみで４００万円前後、中古の戸建住宅で総額１０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成が される地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心 に再検討を加え、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境等の改善により経済は緩やか な回復基調にあるが、物価高騰等による消費 意欲への影響など、不安要素も見られる。 格別の変動要因はなく、人口減少等の一般的 要因の影響を受け、需要は弱含みの状況にあ り、地価は下落傾向にある。 特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％