別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
函館 -28 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 -28 北海道 北海道第6 氏名  不動産鑑定士 橘 健藏   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  1㎡当たりの価格 63,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
50,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
函館市松陰町12番10の22
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2
空地

中規模一般住宅が多
い利便性の良い既成
住宅地域
西7m市道 水道、ガス、下水 杉並町

470m
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北7m市道 交通

施設
電停杉並町南東方

470m
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
本町商店街周辺の利便性の良い住宅地域であり、市内価格上位の住宅地として今後とも安定的に推移するものと
思われる。価格時点における需給関係は良好であり地価動向は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            40,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本町商店街、市電通り店舗へ近く利便性の良い住宅地域である。需要者の中心は函館市内及び函館圏への
通勤者等である。人気のある住宅地域であり、需給関係は良好であるが、売り物件が少ないことから相対的に需要が優
っており、地価動向は強含み傾向で推移している。需要の中心は規模180~200㎡程度、土地総額1千5百万円程
度、新築住宅は土地建物総額4千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパートも混在する住宅地域であるため2階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、建築費の高騰に比べて賃料の
上昇が追い付いていない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し標準地周辺から収集した複
数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 函館 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,500 円/㎡
[100.4]
100
100
[104.0]
100
[110.7]
[103.0]
100
63,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少による市勢の衰退はあるが、市街地
中心部や大型商業施設へ近接の利便性良好な
住宅地における需要は安定的に推移している


地域要因自体に変動はなく、市内価格上位の
利便性の良い住宅地として需要は安定してお
り地価動向は強含み傾向である。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境        +8.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 函館 -28 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12515
31202
-111003
函館市

更地


  
(           ) 
長方形 東8.9m市道、
北4.2m、角地




2中専

(60,200)
b 12515
31202
-111004
函館市

建付


  
(           ) 
長方形 西7.2m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
c 12513
91202
-591005
函館市

更地


  
(           ) 
長方形 北東7.2m市道
、南東5.5m、
角地



2中専

(60,200)
d 12515
01202
-591023
函館市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7.2m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,489  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.8]

60,009 
100
[ 102.0]

58,832 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

60,600 
b (            
51,541  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 103.0]

62,550 
100
[ 100.0]

62,550 

64,400 
c (            
75,611  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

70,599 
100
[ 110.0]

64,181 

66,100 
d (            
55,086  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.6]

58,853 
100
[  95.0]

61,951 

63,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,300 円/㎡]  



函館 -28 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,256,417 

712,500 

2,543,917 

2,137,300 

406,617 
( 0.9699
394,378 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        8,391,021 円    (      40,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
函館 -28 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 W2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   209 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路:市道         7.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK(約50㎡)4戸を想定。 ⑦有効率   95.0 %
の理由
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,450 

137,750 
0.0  0 
1.0  137,750 

 2 2
共同住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,450 

137,750 
0.0  0 
1.0  137,750 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

95.0 

190.00 


275,500 
0 
275,500 
⑨年額支払賃料        275,500 円 × 12ヶ月 =        3,306,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      190.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) (年額支払賃料等+駐車場使用料等)×3% 104,580 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,306,000 円  ×     5.5 %                          
+            180,000 円  ×     5.5 % =         191,730 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,189,690 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)                   円 ×         %  ×         % =                  円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          275,500 円 ×    94.5 %  ×    0.2563 =           66,727 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,256,417 円    (         15,581 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,481 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,450 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
函館 -28 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 145,000 円           29,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 174,300 円             3,486,000 ×       5.0 %
③公租公課  土地                30,700 円     査定額
 建物               246,500 円           29,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        87,000 円           29,000,000 ×      0.30 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円           29,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    712,500 円 (               3,409 円/㎡)  (経費率    21.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円                          設計監理料率
  145,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0737        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0628 ×  45 % + 0.0782 ×  40 % + 0.0944 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,137,300 円  
(             10,226 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,256,417 円      
②総費用 712,500 円      
③純収益 ①-② 2,543,917 円      
④建物等に帰属する純収益 2,137,300 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 406,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
394,378 円      

  (                          1,887 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               8,391,021 円


(                        40,100 円/㎡)
4 不動産ID 函館 -28 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  函館市松陰町12番10の22
4400000314169-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
函館 -28 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
函館 -28 北海道 北海道第6 氏名  不動産鑑定士 有元 泰治   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  1㎡当たりの価格 63,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
50,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
函館市松陰町12番10の22
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)




1:2
空地

中規模一般住宅が多
い利便性の良い既成
住宅地域
西7m市道 水道、ガス、下水 杉並町

470m
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北7m市道 交通

施設
電停杉並町 南東方

470m
法令

規制
2中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多い住宅地域であり、中心商業地へのアクセス及び住環境が良好である。人口減少の中におい
ても需要は底堅く、地価は引き続きやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            36,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地へのアクセスが良好な住宅地域であるが、特に松陰町、柏木町及びその周辺地区と代替競争等
の関係が強い。中心商業地への接近性が良好で人気が高く、需要者は比較的所得の高い市内居住者が中心である。人気
のある住宅地域であり、人口減少の中、需要は底堅く地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は
、土地で1,300万円程度、新築戸建住宅が3,000万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は中心商業地への接近性が比較的良好で人気の高い住宅地の取引事例を採用しており、標準地に係る市場参加
者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅も見られる
ものの、投資目的での取引は少なく収益価格は低位に試算されたと思料する。以上より、本件では比準価格を妥当と判
断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 函館 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,500 円/㎡
[100.4]
100
100
[104.0]
100
[111.2]
[103.0]
100
63,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           63,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少が継続しており、中心市街地及び住
環境や生活利便性等が良好な一部を除く地域
では住宅需要は弱含みで推移している。


住環境、生活利便性が良好で需要が底堅い地
域であり、地価は引き続きやや上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 函館 -28 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12515
31202
-591043
函館市

建付


  
(           ) 
長方形 北12m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
b 12515
31202
-111006
函館市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南15m市道、
西4m、角地




2中専

(60,200)
c 12515
01202
-591028
函館市

更地


  
(           ) 
長方形 西20m市道、
中間画地




準住居

(60,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
47,564  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[ 100.0]

59,455 
100
[  91.4]

65,049 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

67,000 
b (            
54,443  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

53,904 
100
[  92.7]

58,149 

59,900 
c (            
59,185  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

57,461 
100
[  94.4]

60,870 

62,700 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +11.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,200 円/㎡]  



函館 -28 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,231,323 

713,720 

2,517,603 

2,152,040 

365,563 
( 0.9699
354,560 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        7,543,830 円    (      36,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
函館 -28 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 W2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   200 %   209 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路:市道         7.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK(約50㎡)4戸を想定 ⑦有効率   95.0 %
の理由
同種同類型の建物として標準的である
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,430 

135,850 
0.0  0 
1.0  135,850 

 2 2
住宅
100.00 

95.0 

95.00 

1,430 

135,850 
0.0  0 
1.0  135,850 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

95.0 

190.00 


271,700 
0 
271,700 
⑨年額支払賃料        271,700 円 × 12ヶ月 =        3,260,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      190.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) (年額支払賃料+駐車場使用料)×3% 103,212 円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,260,400 円  ×     5.0 %                          
+            180,000 円  ×     5.0 % =         172,020 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,165,168 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)                   円 ×         %  ×         % =                  円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          271,700 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           66,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,231,323 円    (         15,461 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,461 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,430 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
函館 -28 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 146,000 円           29,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 172,020 円             3,440,400 ×       5.0 %
③公租公課  土地                30,700 円     査定額
 建物               248,200 円           29,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        87,600 円           29,200,000 ×      0.30 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,200 円           29,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    713,720 円 (               3,415 円/㎡)  (経費率    22.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,200,000 円                          設計監理料率
  146,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0737        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0628 ×  45 % + 0.0782 ×  40 % + 0.0944 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,152,040 円  
(             10,297 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,231,323 円      
②総費用 713,720 円      
③純収益 ①-② 2,517,603 円      
④建物等に帰属する純収益 2,152,040 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 365,563 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
354,560 円      

  (                          1,696 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               7,543,830 円


(                        36,100 円/㎡)
4 不動産ID 函館 -28 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  函館市松陰町12番10の22
4400000314169-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
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備考