令和7年1月15日　提出 函館 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -12 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市山の手１丁目１５番６９ ｢山の手１－２４－３｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 4.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 北東側外延部に位置し中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域である。人口減少の影響を受け需給は弱含みで推 移しており、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の住宅地域であるが、特に山の手地区及びその周辺地区と代替競争等の関係が強い。主に函館市内 の地縁的関係者等からの需要が認められるものの、人口減少の中、需要は弱含んでおり、地価はやや下落傾向で推移し ている。需要の中心となる価格帯は、画地規模２００㎡前後で総額６００～７００万円程度、新築戸建住宅は３，００ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内北東部郊外の住宅地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は新築賃貸住宅は殆 ど見られず、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場 参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価 格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [128.0] [101.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が継続しており、中心市街地及び住 環境や生活利便性等が良好な一部を除く地域 では住宅需要は弱含みで推移している。 地域内に特段の変動要因はないが、一般的要 因の影響を受け、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％