令和7年1月14日　提出 函館 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -4 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通１丁目１４９番２２外 ｢本通１－４９－１９｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅等が建ち並ぶ人気の住宅地域で当面は現状維持と予測する。地価は長年の下落により底値感が生 じている一方、人口減少と建築費の高騰の影響を受け、横這い圏内ながら需給は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市中心部と郊外の産業道路の間の地域である。需要者の中心は、市内の居住者であるが、一部に市外 からの流入も見られる。中心部へのアクセスもスムーズで居住環境も概ね良好なことから人気のある住宅地域が多い。 人口減少による総需要の逓減傾向の中で、需要は堅調であり、地価は横這い傾向が続いている。需要の中心となる価格 帯は、土地代９００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地としての取引が支配的な地域である。近隣地域内でアパートは散見されるが、周辺のアパートは相続等で取 得した土地の有効活用目的が多い。加えて容積率１００％の地域であり土地・建物を新たに取得しての収益性は見込め ないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、自己使用目的の取引を中心として複数の事例から試算した比準価 格について、代表標準地との検討を踏まえて妥当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [101.0] [106.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少数全道一が続いているが、観光客が 増加傾向で個人消費は物価上昇の影響を受け つつも持ち直しており、景気全体は緩やかに 回復している。 地域要因に格別の変動要因は見られない。利 便性や環境良好な人気の住宅地域で、今のと ころ地価は横這い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％