別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌清田 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
｢里塚１条２－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
特別用途地区

(70,200)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 幹線沿いに店舗、営
業所、ホテルが見ら
れる地域		 北24m市道、西側道 水道、ガス、下水 福住

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ市道 交通

施設		 福住駅南東方

6.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧国道沿いに店舗兼共同住宅等がみられる地域。小売店舗の売上は堅調であることから相応の需要が認められる
ため地価は上昇傾向。地域要因に変動要因は認められないことから、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市清田区を中心に豊平区内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は自己使用目
的の個人事業者等を中心に店舗兼共同住宅による収益事業を目論む法人企業等である。豊富な商業背後地を有する立地
特性から建築費の高騰や金利上昇等の不安材料を有するものの相応の需要が認められることから土地価格は上昇傾向に
ある。中心的な価格帯は４２０㎡程度の標準的な画地規模で６０千円／㎡台中盤～後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集し検討を行った。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映している
。当地区の土地需要は、収益目的での需要も認められるものの自己使用目的での利用を前提とする需要が中心である。
以上のことから、本件では当該市場の特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引事例に基づく比準価
格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌清田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[197.0]		 [105.0]
100		 66,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

準幹線道路沿いの商業地域。建築費の高騰や
金利上昇等の不安材料を有するが、商業施設
の売上は堅調で相応の需要みられることから
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +97.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌清田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
５１１１０
-595020		 札幌市清田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m市道、
北西9m、角地
準住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
b １２５１１
５１１１０
-195001		 札幌市清田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東32m市道、
中間画地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
c １２５１７
７１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m市道、
東9m、二方路
準住居
高度地区最高45m
(90,300)
d １２５１１
５１１０５
-595003		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東30m市道、
北4m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２４１０
５１１０５
-515007		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,577  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
67,237 		 100
[ 107.0]
62,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
66,000 
b (　           ) 
67,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
70,128 		 100
[ 105.0]
66,789 
70,100 
c (　           ) 
93,971  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
94,883 		 100
[ 161.0]
58,934 
61,900 
d (　           ) 
95,736  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
100,021 		 100
[ 154.3]
64,822 
68,100 
e (　           ) 
87,671  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,561 		 100
[ 140.0]
68,258 
71,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,500 円／㎡]  



札幌清田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,801,251 
2,425,531 
5,375,720 
4,770,000 
605,720 		 （　0.9487）
574,647 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     15,122,289 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌清田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 141.65 Ｓ3 424.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     14.1 m x   27.9 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階店舗、３階共同住宅・平均専用面積約６７㎡。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 用途・規模等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.65 
93.6 
132.58 
1,815 
240,633 		 2.0  481,266 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
141.15 
94.0 
132.68 
1,545 
204,991 		 2.0  409,982 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
141.50 
95.5 
135.13 
1,360 
183,777 		 1.0  183,777 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
424.30 
94.4 
400.39 

629,401 		 1,075,025 
0 
⑨年額支払賃料        629,401 円　×　12ヶ月　＝　       7,552,812 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     400.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　         288,281 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,841,093 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       410,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,791,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,075,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,801,251 円　　　　（　        18,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,815 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌清田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,000 円  　　　　     79,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 984,131 円  　　　        8,201,093　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      810,900 円  　　　　     79,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,500 円  　　　　     79,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,500 円  　　　　     79,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,425,531 円　（　　　　　　         5,615 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     424.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,770,000 円  
（　　　　　        11,042 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,801,251 円      
②総費用 2,425,531 円      
③純収益　①－② 5,375,720 円      
④建物等に帰属する純収益 4,770,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 605,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 574,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,122,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌清田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市清田区里塚一条二丁目３４９番１３
 4307000146794-0000
2 　札幌市清田区里塚一条二丁目３５６番６
 4307000146857-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌清田 5-4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
｢里塚１条２－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
特別用途地区

(70,200)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 幹線沿いに店舗、営
業所、ホテルが見ら
れる地域		 北24m市道、西側道 水道、ガス、下水 福住

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ市道 交通

施設		 福住駅南東方

6.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、営業所等が見られる旧国道沿いの地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。
繁華性は乏しいが、幅広い用途性と周辺地域に比べた相対的割安感等から当面は相応の需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に清田区を中心とする市内の郊外商業地域一円の圏域。需要者は自己使用目的の個人事業者等が中心
である。店舗併用住宅が多く見られる旧国道３６号線沿いの地域で繁華性はやや乏しく、周辺商業地域と比べ価格帯は
低位である。幅広い用途性と割安感から相応の需要は見込まれるが、背後住宅地の弱さの影響もあり、地価の上昇は縮
小傾向。取引価格については、沿道用地で業種による規模等にバラツキがあり、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧国道３６号線沿いの地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映し
ており説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他
、賃料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優
る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌清田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[199.0]		 [105.0]
100		 65,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰・金利の動向等が懸念されるが
、商業地の需要は概ね堅調。但し、立地条件
等による物件の選別格差は広がる傾向にある
。

地域の変動要因は特に見受けられない。郊外
の路線商業地で幅広い用途性から相応の需要
が見込まれるが、背後地の影響等から地価の
上昇は縮小傾向。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +99.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌清田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
３１１０３
-115003		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
北東5.4m、
角地
１住居
１８ｍ北側斜線
(60,200)
b １２３１１
５１１１０
-595019		 札幌市清田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東30m市道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
c １２５１１
５１１１０
-595002		 札幌市清田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m道道、
南東8m、
二方路
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
d ２２４１０
１１１１０
-511074		 札幌市清田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
南西10m、
角地
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,175  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
86,118 		 100
[ 140.0]
61,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
64,600 
b (　           ) 
91,140  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,355 		 100
[ 140.0]
74,539 
78,300 
c (　           ) 
101,947  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
98,840 		 100
[ 135.0]
73,215 
76,900 
d (　           ) 
41,304  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
37,652 		 100
[  86.4]
43,579 
45,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



札幌清田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,762,472 
2,397,275 
5,365,197 
4,668,000 
697,197 		 （　0.9487）
661,431 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     17,406,079 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌清田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 141.65 Ｓ3 424.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     14.1 m x   27.9 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階が店舗、３階が平均専用面積約６７㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.65 
93.6 
132.58 
1,850 
245,273 		 2.0  490,546 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
141.15 
94.0 
132.68 
1,600 
212,288 		 2.0  424,576 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
141.50 
95.5 
135.13 
1,300 
175,669 		 1.0  175,669 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
424.30 
94.4 
400.39 

633,230 		 1,090,791 
0 
⑨年額支払賃料        633,230 円　×　12ヶ月　＝　       7,598,760 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     400.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　         288,281 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,887,041 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       494,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,752,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,090,791 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,762,472 円　　　　（　        17,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌清田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,000 円  　　　　     77,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 907,175 円  　　　        8,247,041　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,500 円  　　　　     77,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,397,275 円　（　　　　　　         5,549 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     424.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,668,000 円  
（　　　　　        10,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,762,472 円      
②総費用 2,397,275 円      
③純収益　①－② 5,365,197 円      
④建物等に帰属する純収益 4,668,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 697,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 661,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,406,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌清田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市清田区里塚一条二丁目３４９番１３
 4307000146794-0000
2 　札幌市清田区里塚一条二丁目３５６番６
 4307000146857-0000
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備考