別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌清田 5-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 282,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市清田区美しが丘４条５丁目４８６番１１外
｢美しが丘４条５－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 3,066  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東32m市道、背面道 水道、ガス、下水 福住

6.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 福住駅南東方

6.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型のショッピングセンターが建ち並ぶ羊ヶ丘通沿いの路線商業地域で変動要因は見られず、現状維持で推移
すると予測する。車両交通量の多さ等からも相応の需要が期待され、当面は底堅く推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清田区を中心とする市内の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は道内外の事業を目的とする法人等
が中心である。当該地域は各種小売店舗、スーパー等が立地する羊ヶ丘通沿いの商業地域である。車両交通用が多く豊
富な商業店舗を有する立地特性から需要は底堅い。但し、背後住宅地の需要の弱さの影響もあり、地価の上昇は縮小傾
向である。取引価格については、沿道用地で業種による規模等にバラツキがあり、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 羊ケ丘通沿いの商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映して
おり説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、
賃料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る
比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌清田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 [102.0]
100		 91,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰・金利の動向等が懸念されるが
、商業地の需要は概ね堅調。但し、立地条件
等による物件の選別格差は広がる傾向にある
。

地域の変動要因は特に見受けられない。車両
交通量の多い立地性等から需要は概ね堅調で
あるが、背後地の影響等もあり地価の上昇は
縮小傾向。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌清田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
５１１１０
-597003		 札幌市清田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
b １２５１０
１１１１０
-117001		 札幌市清田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西30m国道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
c １２５１０
３１１０３
-115001		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北33m国道、
南12m、
二方路
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
d ２２４１０
３１１０３
-595003		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
北西8m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,469  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,057 		 100
[  83.3]
100,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
62,968  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.8]
87,878 		 100
[  95.0]
92,503 
94,400 
c (　           ) 
80,248  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
79,157 		 100
[  90.0]
87,952 
89,700 
d (　           ) 
95,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
95,525 		 100
[ 115.0]
83,065 
84,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



札幌清田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,858,578 
17,861,231 
35,997,347 
28,221,900 
7,775,447 		 （　0.9468）
7,361,793 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    193,731,395 円　　　　（　     63,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌清田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,189.00 Ｓ2 2,378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   3,066 ㎡     45.1 m x   68.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗を想定した。 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,189.00 
95.7 
1,137.87 
2,150 
2,446,421 		 3.0  7,339,263 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,189.00 
95.7 
1,137.87 
1,650 
1,877,486 		 2.0  3,754,972 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,378.00 
95.7 
2,275.74 

4,323,907 		 11,094,235 
0 
⑨年額支払賃料      4,323,907 円　×　12ヶ月　＝　      51,886,884 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　   2,275.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,638,533 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  61 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,525,417 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,660,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,431,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,754,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,094,235 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,858,578 円　　　　（　        17,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,155 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌清田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,265,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,720,031 円  　　　       57,185,417　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,349,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,620,600 円  　　　　    453,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,861,231 円　（　　　　　　         5,826 円／㎡）　　（経費率　　  33.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   2,378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,221,900 円  
（　　　　　         9,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,858,578 円      
②総費用 17,861,231 円      
③純収益　①－② 35,997,347 円      
④建物等に帰属する純収益 28,221,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,775,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,361,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,401 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,731,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌清田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目４８６番１１
 4307001205414-0000
2 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目４８６番１２
 4307001205415-0000
3 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番１７
 4307000145863-0000
4 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番１８
 4307000145864-0000
5 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番２３
 4307000145869-0000
6 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番２４
 4307000145870-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌清田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌清田 5-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市清田区美しが丘４条５丁目４８６番１１外
｢美しが丘４条５－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 3,066  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、スーパー
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東32m市道、背面道 水道、ガス、下水 福住

6.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 福住駅南東方

6.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積の進む羊ヶ丘通沿いの路線商業地域。個人消費や設備投資は回復傾向にあり小売店舗の売上も順調に回
復傾向にあることから需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動要因を認めず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清田区を中心として隣接する豊平区や隣接市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要
者は自己使用目的で道内外において店舗展開を図る法人等を中心に、店舗開発を通して収益事業を目論む法人等である
。建築費の高騰や金利上昇等の不安材料を有するものの、豊富な商業背後地を有する立地特性から店舗地として相応の
需要が認められるため土地価格は上昇傾向にある。中心的価格帯は、標準的画地規模で９～１０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映し
ている。当該地域の土地需要は収益目的の需要も認められるものの、自己使用目的での利用を前提とする需要が根強い
。以上のことから、本件では当該市場特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引事例に基づく比準価
格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌清田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[134.0]		 [102.0]
100		 95,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

商業集積が進む羊ヶ丘通沿いの商業地域。建
築費の高騰や金利上昇等の不安材料もあるが
店舗売上高や設備投資意欲は堅調であるため
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌清田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
１１１１０
-117001		 札幌市清田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西30m国道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b １２３１１
５１１１０
-597003		 札幌市清田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c １２３１１
５１１１０
-597002		 札幌市清田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
南東8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(70,200)
d １２５１０
５１１０５
-115007		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,968  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.8]
87,878 		 100
[  87.0]
101,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
69,469  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,057 		 100
[  83.2]
101,030 
103,000 
c (　           ) 
82,919  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,605 		 100
[ 106.9]
90,370 
92,200 
d (　           ) 
102,606  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,197 		 100
[ 122.0]
87,047 
88,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,000 円／㎡]  



札幌清田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,694,783 
18,670,142 
36,024,641 
28,969,500 
7,055,141 		 （　0.9468）
6,679,807 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    175,784,395 円　　　　（　     57,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌清田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,189.00 Ｓ2 2,378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   3,066 ㎡     45.1 m x   68.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗。 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 用途・規模等からみて標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,189.00 
95.7 
1,137.87 
2,200 
2,503,314 		 3.0  7,509,942 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,189.00 
95.7 
1,137.87 
1,665 
1,894,554 		 2.0  3,789,108 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,378.00 
95.7 
2,275.74 

4,397,868 		 11,299,050 
0 
⑨年額支払賃料      4,397,868 円　×　12ヶ月　＝　      52,774,416 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　   2,275.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,638,533 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  61 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,412,949 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,660,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,484,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,588,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,299,050 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,694,783 円　　　　（　        17,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌清田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,710,942 円  　　　       58,072,949　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,426,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,743,000 円  　　　　    465,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,670,142 円　（　　　　　　         6,089 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,969,500 円  
（　　　　　         9,449 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,694,783 円      
②総費用 18,670,142 円      
③純収益　①－② 36,024,641 円      
④建物等に帰属する純収益 28,969,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,055,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,679,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,179 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,784,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌清田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目４８６番１１
 4307001205414-0000
2 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目４８６番１２
 4307001205415-0000
3 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番１７
 4307000145863-0000
4 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番１８
 4307000145864-0000
5 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番２３
 4307000145869-0000
6 　札幌市清田区美しが丘四条五丁目５１０番２４
 4307000145870-0000
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備考